대출금리 상승 가속화 전망 속 하반기 입주물량 많아 충격 커 재닛 옐런 미국 연방준비제도(Fed) 의장의 입에 한국 부동산시장도 바짝 긴장하고 있다. 미국 기준금리 인상은 기정사실화됐지만 문제는 속도다.

금리는 부동산에 직접적인 영향을 미친다. 기본적으로 둘의 관계는 반비례하다. 금리가 낮아 차입비용, 즉 대출이자가 부동산 등 실물투자 수익률보다 낮으면 자금은 부동산 같은 실물자산으로 흘러든다. 우리나라에서 1%대 초 저금리 속에 투기적 부동자금이 앞다퉈 부동산으로 몰린 것은 이 때문이다. 이는 미국과 중국, 호주 등 다른 나라도 마찬가지다. 반대로 금리가 오르면 부동산 투자를 위한 금융비용이 늘어나 부동산 투자 및 거래는 줄어든다. 현 상황은 이 기로에 서 있는 것이다.

국내 금융시장은 이미 미국 기준금리 인상을 선반영해왔다. 시중은행은 코픽스(COFIXㆍ자금조달비용지수) 금리에 가산금리를 더해 주택담보대출 변동금리를 결정한다. 전국은행연합회가 매달 고시하는 코픽스 금리는 미국의 기준금리 인상 결정 후 꾸준히 오르고 있으며 은행들도 신용위험도, 목표수익률 등을 감안해 가산금리를 높이고 있다. 이에 따라 시중은행의 주택담보대출 금리는 연5%에 육박하고 있다. 제2금융권은 이미 6%를 넘겼다. 정책금리도 마찬가지다. 서민 주택자금을 지원하는 디딤돌 대출 금리는 지난 1월 최대 2.9%에서 3.15%로 올랐다. 보금자리론 금리도 2.75%에서 3.05%로 인상됐다.

미국이 15일 금리를 올리면 국내 시중은행의 대출금리 상승 흐름은 더욱 가속화될 수밖에 없다. 1344조원으로 불어난 국내 가계 빚이 영향권에 드는 것이다. 앞서 현대경제연구원은 시장금리가 상승하면 부동산 시장에 묶여 있는 주택담보대출이 부실화될 수 있으며 이로 인해 심각한 내수부진을 유발할 가능성도 있다고 진단했다. 만약 예고된 3차례의 금리인상 외에 옐런의 입에서 ‘보이지 않는 4번째 금리인상’(연준의 대차대조표 축소) 가능성이 나온다면 후폭풍은 더 커질 수 있다.

함영진 부동산114리서치센터장은 “대출금리 상승은 이자비용 증가를 뜻하고 은행은 여신기준을 더 깐깐하게 갖고 갈 것”이라며 “하반기 입주물량이 많아지는데 금리인상까지 본격화하면 충격파는 더 셀 것”이라고 설명했다.

다만 부동산이라도 분야에 따라 영향은 조금씩 다르게 미칠 것이란 지적도 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “(금리인상으로) 가장 영향을 많이 받는 건 재건축이고, 집을 사는데 대출을 많이 끼는 실수요자도 영향을 받는다”면서 “이에 비해 수익형 부동산은 시중금리와 비교우위를 통해 결정하기 때문에 예금금리가 크게 올라가지 않는한 큰 영향은 없을 것”이라고 설명했다.

김우영 기자/


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