非리테일 확장성 품은 롯데리츠…권준영 롯데AMC 대표 "출발은 보수적으로”

[헤럴드경제=최준선 기자] "아직 국내 상장 리츠시장이 형성 초기이다 보니, 일단 보수적으로 시작하려 합니다."

롯데리츠의 자산관리를 담당하는 롯데AMC의 권준영 대표이사는 7일 서울 소공동 롯데호텔에서 개최한 기자간담회에서 "상장 이후 주가 상승 여력이 높지 않다는 시장 우려에 대해 어떻게 생각하느냐"는 질문에 이처럼 답했다. 자산을 저가로 매입해 당장 주가상승 기대감을 일으키거나 점포가 일으키는 이익 대비 임대수익을 상대적으로 높게 설정함으로써 배당률을 끌어올리기보다는, 6%대의 배당수익률을 안정적으로 유지하는 데 방점을 뒀다는 것이다.

롯데리츠는 편입한 부동산을 감정평가액 대비 거의 할인하지 않고 공모를 진행했고, 이에 시장에서는 향후 주가 상승 여력이 크지 않다는 우려가 제기돼 왔다. 롯데리츠가 전날 확정한 공모가 5000원을 기준으로 롯데리츠의 P/FFO는 약 15.1배 수준. FFO(Funds from operation)는 수익에서 감가상각과 자금유출을 고려한 금액으로 배당을 지급할 실질적 여력을 의미하는데, 주가를 이 금액으로 나눌 경우 리츠의 밸류에이션 수준을 가늠할 수 있다. 리테일 자산을 편입한 글로벌 리츠들이 평균 12~18배 수준에서 거래되는 것을 감안하면 '저평가 매력'이 있다고 평가하긴 어렵다고 전문가들은 분석한다.

권 대표는 이같은 지적을 일부 수용하는 한편, 당장의 주가 상승 기대감보다는 배당 안정성에 무게를 뒀고 그 점이 투자자들로부터 좋은 평가를 받았다고 설명한다. 그는 "임대료가 연간 1.5% 상승으로 고정돼 있고, 제세공과나 관리비, 보험료 등 관련 비용도 임차인인 롯데쇼핑이 책임지기 때문에 리츠 단위에서는 크게 경상이익 변동성을 우려할 부분이 없다"며 "투자자 포트폴리오 내 안정성을 담당할 자산이라고 보면 될 것"이라고 말했다.

롯데리츠는 향후 국내 리츠 시황에 따라, 안정성 대신 주가 상승 계기로 무게중심을 옮길 수 있다는 가능성도 열어놨다. 롯데리츠는 롯데쇼핑이 보유한 84개 잔여 점포에 대해 우선매수협상권을 보유하고 있으며, 이들 자산들의 장부가액은 약 8조5000억원에 달한다. 롯데쇼핑이 이미 유동화했거나 임차한 자산도 편입할 계획이다. 특히 중장기적으로는 롯데호텔이나 물류센터와 같은 그룹 계열사 내 비(非) 리테일 자산도 편입하겠다는 목표를 세워 반향을 일으켰다는 평가다. 일반적으로 자산 성격이 복합적인 리츠가 리테일 리츠보다 높은 밸류에이션(P/FFO)에 거래되고 있다.

롯데쇼핑은 배당 안정성과 낮은 조달 비용을 유지하는 선에서 차입 및 유상증자를 진행, 해당 자금으로 자산을 추가 편입한 뒤 가치 제고에 나설 계획이다. 증자보다는 차입에 무게를 실어 주당 이익을 높일 여력도 상대적으로 높다. 권 대표는 "최근 국내 부동산 투자 기구들의 평균 레버리지는 60% 수준인데, 롯데리츠는 40% 수준으로 그보다 낮다"며 "레버리지를 높이게 될 경우 주가 측면에서도 기대가 높아질 것"이라고 설명했다.