롯데리츠, 주당공모가 5000원 확정…감정평가액에서 0.8% 할인

[헤럴드경제=최준선 기자] 롯데리츠가 지난 2일 마무리한 기관투자자 대상 수요예측을 토대로 주당 공모가격을 5000원으로 확정했다. 희망 공모가 범위의 상단 가격으로, 부채를 제외한 편입 부동산자산 가치에 0.8% 할인율을 적용한 수준이다. 기관투자자들의 높은 공모 참여 수요를 짐작할 수 있는 부분이지만, 그만큼 상장 이후 주가상승에 대한 우려는 커지게 됐다

7일 롯데위탁관리부동산투자회사(이하 롯데리츠)는 지난달 23일~이달 2일 진행한 기관투자자 대상 수요 예측 결과, 주당 공모가격을 5000원으로 확정했다고 공시했다. 총 969개 기관이 참여해 358대 1의 경쟁률을 기록했다.

회사는 이번 공모를 통해 약 4299억원을 조달할 예정이다. 이 자금은 롯데리츠가 롯데쇼핑의 현물출자로 소유권 이전을 완료한 롯데백화점 강남점을 제외한 잔여 점포의 매매대금으로 활용될 계획이다.

회사 관계자는 "딜로드쇼 진행 중 국내외 기관투자자들의 높은 관심 및 투자의향을 확인했다"며 "특히 롯데쇼핑이 지급하는 임대료를 바탕으로 연평균 6%대의 안정적인 목표 배당수익률을 추구한다는 점과, 상장 후 성장 가능성에 대해 투자자들이 긍정적으로 평가했다"고 전했다.

이날 권준영 롯데AMC 대표는 서울 소공동 롯데호텔에서 개최한 기자간담회에서 "이번 상장을 통해 롯데리츠는 명실공히 우리나라를 대표하는 영속형 공모상장 리츠로 도약해 나갈 것"이라며 "특히 롯데쇼핑의 우량 리테일 자산 기반의 성장 로드맵을 바탕으로, 해외 선진 글로벌 리츠 수준의 대규모 상장 리츠로 발돋움하겠다"고 전했다.

롯데리츠의 투자 대상 부동산은 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트, 아울렛(점포수 기준 10개 점포)로 구성됐다. 전체 연면적은 약 19만평으로, 이중 롯데리츠의 핵심 자산인 롯데백화점 강남점은 지난 5월 현물출자를 통해 이미 소유권을 넘겨받았다. 롯데리츠는 증권신고서를 통해 롯데쇼핑이 제세공과, 보험료, 관리비를 모두 임차인(롯데쇼핑)이 부담하는 트리플넷(triple net) 조건으로 책임임차를 제공, 공모가 기준 6%대 예상목표배당수익률을 공시했다.

특히 회사는 장기차입금 대비 금리가 낮은 담보부사채를 통해 우수한 차입요건을 확보하고 수익성 개선 여력을 높였다. 실제 지난 7월 국내 리츠 업계 최초로 공모 담보부사채를 발행, 1700억원을 조달했다. 이 공모 담보부사채를 위해 한국신용평가와 나이스신용펴아로부터 AA-(안정적) 신용등급을 획득했고, 당시 기관투자자 대상 회사채 공모 수요예측에서 4.4대 1이라는 높은 경쟁률로 흥행을 기록했다. 롯데리츠가 다른 상장리츠와 비교해 조달비용 측면에서 경쟁우위를 가졌다는 평가가 나온다.

다만 일각에서는 밸류에이션 매력에 대한 우려가 제기되고 있다. 우량한 자산을 토대로 안정적 배당수익을 낼 수는 있지만, 주식시장에 거래되는 종목으로서 주가 상승에 대한 기대는 낮게 형성될 수 있다는 설명이다. 통상 리츠는 자산가격 대비 배당가능 경성이익(P/FFO)를 밸류에이션 지표로 사용하는데, 롯데리츠의 경우 약 15배 수준이다. 글로벌 리테일 리츠의 P/FFO가 12~18배 수준에서 형성되는 것을 고려하면 '저가매력'은 그만큼 떨어진다고 볼 수 있다.