[대예측 2020-부동산] 3040 진입·추가 규제·4월 총선…새해 시장흐름 바꿀 ‘최대 변수’

2019년 부동산 시장에 새롭게 중심이 된 세대로 30~40대가 지목된다. 종전엔 50대가 주택소비 주력계층이었으나 연령대가 낮아지면서 이들 젊은 층이 대거 부동산 시장에 적극 뛰어들었다. 3040세대의 부동산 시장 진입은 많은 것을 변화시켰다.

가장 먼저 눈에 띄는 것은 각종 금융상품을 활용한 진입이다.

건설산업연구원은 “3040세대는 생애최초 구입자, 신혼부부 등에 대한 각종 금융지원으로 담보대출보유액이 5060세대보다 높다”면서 “30대는 60대보다 26.9%, 40대는 50대보다 12.9% 담보대출보유액이 많다”고 밝혔다.

이렇게 되면서 수도권과 비수도권 모두 3040세대가 아파트 매매 거래 중 50% 이상을 차지했다. 건산연은 소비 주력계층인 이들 3040세대의 가구수가 당분간 유지되면서 이 같은 추세가 지속될 것으로 내다봤다.

그러나 정부가 지난 12월 16일 기습발표한 주택시장 안정화 대책으로 이 같은 전망은 물음표로 마무리되게 됐다. 우선 9억원 이상 고가 주택의 대출을 줄이고 15억원 이상 초고가 아파트의 경우 주택담보대출을 전면 금지했기 때문이다.

▶3040세대, 부동산 시장 진입 틈새 찾을까=3040세대가 서울 시내 직주 근접 핵심지역에 주택담보대출을 받아 매수에 나서면서, 이른바 강북 마·용·성(마포, 용산, 성동)의 아파트값이 오른 것을 감안하면 신규 진입 수요는 제한될 전망이다. 이들 3구의 국민주택형인 전용면적 84㎡의 가격은 9억원 이상으로 대출 규제 대상이다. 마포구 신축의 경우 15억원을 넘기고 있다.

그러나 업계에선 3040세대의 온라인을 통한 정보력을 간과하지 말 것을 당부했다.

실제 이들이 부동산 시장에 진입하면서 각종 부동산 시장 규제 정책을 무력화시켰다는 분석도 있다. 정부가 내놓은 규제책에 굴하지 않고 틈새를 노려 시장 진입이 계속 이뤄질 가능성도 있다는 이야기다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “3040세대의 시장진입과 더불어 온라인 정보력이 확대됐다”면서 “유튜브 등을 통해 정제되지 않은 정보의 범람으로 정보 비대칭 및 시장왜곡 현상이 심해지고 있다”고 꼬집었다.

▶추가 규제 VS 추가 금리인하, 유동성 어디 갈까=정부는 12·16 대책을 1주택자 뿐만 아니라 무주택자도 15억원 이상 아파트를 구입할 시에는 주택담보대출을 전면 금지하기로 했다.

문제는 유동성이다. 한국은행에 따르면 2019년 9월 기준, 시중 유동자금을 뜻하는 통화량(M2)은 2853조3000억원으로 지난해 2626조9000억원보다 230조원 가까이 늘었다.

게다가 추가금리인하 가능성도 있다. 한국은행 기준금리는 지난해 2회에 걸쳐 총 0.5%포인트를 인하해 1.25%다.

2017년 이후 최저 금리 수준이다. 그러나 현재 실물 경기와 디플레이션 우려가 지속되면서, 향후 금리를 추가적으로 내릴 것이라는 가능성도 예측되고 있다.

업계는 이렇게 될 경우 시중 유동자금이 다시 부동산 시장으로 흘러 들어올 가능성이 높을 것으로 보고 있다. 부동산 이외에 다른 투자 상품 투자에 나설만큼 경기 회복세가 눈에 띄지 않기 때문이다. 실제로 주택 시장 규제를 벗어난 오피스텔 등 상업용 부동산 시장으로 관련 자금이 옮겨갈 것이라는 전망도 있다.

▶4월 총선, 부동산 시장 향방 결정하나=서울 및 수도권과 달리 지방 부동산 시장의 침체와 이로 인한 제 21대 국회의원 선거에서의 공약 사안도 2020 부동산 시장에 영향을 미칠 주요 변수 가운데 하나다.

건산연 측은 “그간 선거에서는 부동산 시장 부양책과 억제책이 서로 맞서 왔으나, 선거를 앞둔 상황에서는 국가 균형 발전을 위한 정부 지출이 강조되고 경기하강 방지에 역할을 수행할 것으로 예상된다”고 밝혔다.

특히 선거과정에서의 선심성 공약을 통한 무조건적 추진보다는, 1·2기 신도시와 3기 신도시의 공급 시기 등에 대한 조율이 세심히 이뤄져야 한다는 지적이 나왔다. 2021년에는 1기 신도시 아파트가 재건축 연한에 도달하게 돼, 이주 수요가 대거 발생할 수도 있는 만큼 3기 신도시 공급 등을 이에 맞춰 조화를 이룰 수 있도록 대응해야 한다는 조언이다.

성연진 기자