코로나 19 부동산 재테크 전략

언택트 소비가 상권 흐름 바꿔

1분기 서울 상권 공실률 8.6%

입지보다 ‘독특성’이 더 중요시

검증 안된 신도시 상가는 경계

아파트 ‘월세 수익’이 더 매력적

#. 평소 같으면 연인과 가족들로 북적이는 휴일이었던 지난 19일, 녹사평역 2번 출구서 경리단길로 올라가는 초입의 점포 3개는 나란히 비어 있었다. 아예 장사를 접은 듯 유리창에는 떼어낸 유인물 자국이 가득했다. 서울에서 내로라하는 대표 상권도 오프라인 경기 침체를 이기지 못한 것으로 풀이된다. 그 밖에도 불이 꺼진 곳은 언덕길 내내 심심치 않게 볼 수 있었다.

코로나19가 ‘언택트(untact) 소비’의 불을 당기면서, 오프라인 상권은 봄이 왔는데도 여전히 바람이 차다. 베이비부머 세대의 대표적인 노후생활 대비용이었던 상가 시장도 임대수익률이 초라해진 지 오래다. 업계 관계자들은 이 같은 상황에도 불구하고, 주택 시장을 타깃으로 정부가 대출과 세금 규제를 가하면서 자산가들의 수익형 부동산을 향한 관심은 여전하다고 밝혔다. 문제는 수익형 부동산이 더이상 부동산 영역만이 아니라, 생활 트렌드 변화를 그대로 반영하는 복합 상품이라는 데 있다.

▶ ‘사거리·1층·역세권’ 공식을 버려라= 글로벌 부동산 컨설팅 업체인 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 1분기 서울 주요 상권 공실률은 8.6%로 집계된다. 명품 매장이 집결한 청담동이 14.4%로 가장 높고 홍대 상권 (9.7%), 가로수길(8.9%)이 뒤를 이었다.

박대원 상가정보연구소 소장은 “소비 트렌드가 워라밸에 언택트마저 더해지면서 오프라인 매장 수요는 크게 줄었다”며 “공급자인 상가 주인도 어떤 콘텐츠가 매장을 채울 것인지 고민해야 하는 시대”라고 밝혔다.

과거 교통이나 층수 등으로 대변되던 상권이 입지보다는 ‘특색’이 더 중요한 때가 됐다는 것이다. 박 소장은 “강남권도 공실이 많은데, 이 정도면 이제 입지분석은 의미가 없다고 봐야 한다”면서 “유동인구가 점포 방문을 하도록 하려면, 특색있는 점포가 상권을 이뤄갈 수 있도록 내용으로 승부를 걸어야 하는 때”라고 말했다.

실제 창업시장이 비용을 줄이는 구조로 가면서, 점포 임대를 최소화하는 창업이 인기다. 그만큼 창업 수요가 임대수익을 보장해줄 것이라고 기대하기 어렵다는 뜻이다. 특히 요즘은 모바일 등 정보통신기술(ICT) 인프라를 통해 소비자의 수요에 맞춰 즉각적으로 맞춤형 제품 및 서비스를 제공하는 ‘온 디맨드’ 창업이 인기다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “요즘은 오프라인 매장을 내기 전, 공유주방에서 배달 수요를 받아내는 등 온디맨드 창업으로 시작한다”면서 “자기자본이 적어도 30%이상은 있어야 투자 이후 유동성 위기를 맞지 않을 수 있다”고 조언했다.

때문에 상권이 검증되지 않은 신도시의 상가 분양을 경계해야 한다고 전했다. 선 대표는 “아파트와 반대로 상가는 예전같지 않은 투자상품이 되가고 있다”면서 “판교 신도시 상가도 2008-2009년 분양가를 아직도 회복 못한 곳이 있을 정도로, 신도시는 기대감에 따른 가격 왜곡이 발생할 수 있다”고 말했다. 입주 3년 이상 지나서 ‘상권 체력’이 확인된 곳에 투자하는 게 맞다는 설명이다.

▶ ‘월세’ 상업용보다 주거용이 오히려 안정적= 아예 상가보다 아파트 월세 수익을 기대하는 게 ‘덜 위험’하다는 조언도 나왔다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “소비 패러다임 변화에 따른 상가 시장의 공실 위험과 달리, 주거는 계속 이어가야 하는 것이기 때문에 월세 수익 면에서 오히려 안정적이다”고 말했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수도 “서울과 초근접한 수도권의 지하철 역세권(도보 5분 이내) 주변 10평 정도의 극소형 아파트는 임대수익면에서 유리하다”면서 “앞으로의 임차 수요도 계속 있을 것으로 예상된다”고 전했다.

다만 정부가 꾸준히 주거복지를 높이기 위한 공급정책을 펴는 때여서, 장기적인 경쟁력 찾기는 어려울 것이라는 지적도 나온다. 안명숙 부장은 “수도권에서 아파트를 제외한 다가구, 다세대주택 등은 공공기관의 원룸형 청년주택사업 등과 비교해 우위를 찾기 어려울 수 있다”고 조언했다.

아예 지금 수익형 부동산 투자를 멈춰야할 때라는 조언도 나온다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “시중에 풀린 현금성 자산이 많기 때문에 꼬마빌딩이나 상업용 부동산 가격이 떨어지면 들어가겠다는 관심 수요가 있다”면서 “그러나 임대수익률이나 실물경기 흐름을 보면 자본차익을 내려는 투자는 위험할 수 있다”고 말했다. 그는 “현재로선 진입가격 자체도 고점”이라고 강조했다.

한편 서울시의 우리마을가게 상권분석서비스에 따르면, 지난해 4분기 상가의 3.3㎡ 당 환산 임대료는 11만9697원으로 전분기(11만7535만원)와 전년 동기(11만6195만원) 대비 모두 올랐다. 박일한·성연진 기자