양도세 공제 최대 80%

종부세 장기보유시 혜택

공동명의 변경 신중해야

전문가와 상의 꼭 필요

#서울에 거주하고 있는 김하나씨(60세)는 1세대 1주택자다. 최근 직장을 은퇴하고 제2의 인생을 위해 새로운 시작을 준비 중이다. 10년 전 구입한 주택에서 3년째 거주중이다. 집을 팔고 새로운 집으로 이사할지, 계속 보유할지 고민중이다. 7·10 부동산 대책으로 다주택자 종합부동산세의 최고세율과 양도소득세가 대폭 인상됐다. 지방세인 취득세도 다주택자에 고율의 세율을 적용하는 것으로 개정됐다. 1주택자도 양도소득세를 많이 내야되는 것인지, 부인에게 50%를 증여하면 종합부동산세를 덜 내도되는것인지 궁금하다.

현행 세법에서는 1세대 1주택자에 양도소득세와 종합부동산세를 적용할 때 장기간 보유하면 세제상 혜택을 부여한다. 양도소득세법의 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 토지 또는 건물을 양도할 때 양도차익의 일정한 비율을 공제하는 제도다. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하거나, 미등기 자산이라면 대상에서 제외된다. 보유기간에 대해 연 2%씩 공제해 최대 30%까지 가능하다. 1세대 1주택자가 2년 이상 거주했다면 혜택이 더 크다. 연 8%씩 공제해 최대 80%까지 가능하다. 이번 부동산 대책에서 2021년 양도분부터는 아래와 같이 개정됐다.

김하나씨의 양도시기가 올해이면 장기보유특별공제율이 80%가 적용되지만 내년에 양도하면 52%로 낮아진다. 올해 양도해야 6300만원의 세금을 줄일 수 있다. 신주택(조정대상지역)을 구입하고 난 후에 구주택을 양도하는 상황이라면 신주택 구입일로부터 1년 이내에 신주택으로 주민등록을 이전하고 이사를 가야한다. 신주택 구입일로부터 1년 이내에 구주택을 팔아야 위에 계산한 대로 양도소득세를 부과된다.

종합부동산세의 장기보유공제는 단독명의로 보유한 1세대 1주택자에 보유기간에 따라 5년~10년은 20%, 10년~15년은 40%, 15년이상은 50%까지 세액공제를 적용한다. 고령자 공제와 합산하여 최대 80%까지 가능하다. 이번 부동산 대책에서 2021년 종합부동산세 과세분(21.6.1 보유자에게 적용)부터 아래와 같이 개정됐다.

종합부동산세는 공동주택가격에 인별로 6억원의 공제를 적용한 후 세금을 계산한다. 1세대 1주택자는 9억원을 공제한 후 세금을 계산한다. 배우자에게 증여를 하면 공제금액이 12억원으로 늘어나 종합부동산세가 많이 줄어들 것으로 예상되지만, 1세대 1주택자가 단독명의로 보유하면 세액공제가 가능하므로 줄어드는 금액이 많지 않을 수 있다. 배우자에게 증여할 때 증여세 6790만원(시가 10억에 대한 증여세)과 취득세 2800만원(공시가격의 7억의 4%)이 별도로 발생되는 것을 고려하면 절세효과는 거의 없다고 봐야 한다.

여러 차례의 부동산 대책으로 고려할 것이 많아졌다. 주변 사람들의 말만 듣고 의사결정을 했다가 자칫 손해를 볼 수 있다. 각자의 상황에 따라 절세전략은 달라질 수밖에 없다. 전문가와 보유세와 양도세 등을 따져보고 신중하게 의사결정을 해야할 시기다.

하나은행 자산관리사업지원부 상속증여센터 김대경 세무사