도심복합사업 후보지 토지주 수익률 30%↑, 소유자 동의 요건 관건

정부가 도심 공공주택 복합개발 사업 1차 후보지로 서울 금천·도봉·영등포·은평구 등 4개구, 총 21곳을 선정했다.

도심 공공주택 복합사업은 2·4 공급 대책에서 신규 도입한 사업 방식으로 공공이 주도해 역세권, 준공업지, 저층주거지를 고밀개발하는 것이다.

향후 토지 등 소유자 10% 동의 요건을 확보하는 후보지는 올 하반기부터 예정지구로 지정돼 사업이 진행된다. 이후 1년 내 토지주 3분의 2 이상이 동의해야 사업이 확정된다.

정부는 토지주 수익률이 평균 29.6%포인트 향상되는 등 사업성 개선의 효과가 토지주에게 돌아갈 수 있을 것으로 밝혔다.

이와 함께 예정지구 지정시 이상·특이거래에 대해 조사하는 등 투기 방지 대책도 내놨다.

31일 국토교통부에 따르면 2·4 대책의 도심 공공주택 복합개발 사업 1차 선도사업 후보지는 금천구 1곳, 도봉구 7곳, 영등포 4곳, 은평구 9곳으로 약 2만5000가구를 공급할 수 있는 규모이다.

역세권 사업은 금천 가산디지털역 인근, 도봉 방학역 인근 등 9곳이다. 준공업은 창동 674 일대 등 2곳, 저층주거지는 쌍문1동 덕성여대 인근 등 10곳이다.

예컨대 금천 가산디지털단지 역세권은 노후화가 진행되고 있지만 과소토지 비율 등 정비사업 요건이 충족되지 않아 주민 주도의 주거환경개선이 어려운 상황이다. 이에 공공이 참여해 고밀복합개발을 추진할 수 있다는 게 정부의 설명이다.

국토부 관계자는 “1차 선도사업 후보지는 입지요건, 개발방향 등에 대해 공공시행자, 지자체와 협의를 거쳐 선정했다”고 밝혔다.

나머지 후보지는 사전검토, 지자체 협의 등 진행상황에 따라 내달부터 4～5차례 나눠 공개된다.

1차 선도사업 후보지 21곳에 대한 사업효과 분석결과 용도지역 1~2단계 종상향 등 도시계획인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진시 대비 용적률이 평균 111%포인트 상향되는 것으로 나타났다.

공급 가구 수도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 341가구(39.9%) 증가하는 것으로 분석됐다.

토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 63.9% 수준으로 예측됐다. 이에 따라 토지주 수익률도 평균 29.6%포인트 향상되는 것으로 나타났다.

1차 후보지는 향후 지자체 등과 협의해 조속히 세부 사업계획안을 수립할 계획이다. 이어 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지 등 소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지는 오는 7월부터 예정지구로 지정해 개발할 예정이다.

예정지구 지정 후 1년 이내 토지주 3분의 2(면적기준 2분의 1) 이상 동의가 있어야 사업이 확정된다. 기간 내 동의율 확보 실패 시 사업은 자동 취소된다.

노후도 요건도 완화했다. 역세권과 저층주거지의 경우 20년 이상 된 건축물이 60% 이상인 경우 사업 대상으로 편입된다. 20년 이상 된 노후 건축물이 3분의 2(66.7%) 이상이 돼야 하는 기존 정비사업보다 노후도 요건이 완화된 것이다.

후보지 중 올해 내 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는, 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%포인트 증가)을 보장한다.

또 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원을 집중할 방침이다.

아울러 정부는 투기 방지 대책도 내놨다. 예정지구 지정시 이상·특이거래에 대해 조사하고, 필요시 국세청에 통보 또는 경찰청에 수사의뢰하는 등 투기 수요유입을 차단할 계획이다. 후보지 발표 후 시장이 과열될 경우에는 토지거래허가구역 지정도 검토한다.

윤성원 국토부 1차관은 “후보지에 대한 철저한 투기검증으로 국민신뢰 아래 사업을 추진하겠다”며 “다른 지역에 대해서도 협의가 완료 되는대로 후보지를 순차적으로 공개해 나갈 예정”이라고 밝혔다.

민상식 기자 /