2년 뒤 종부세 보니…‘50억원 1주택’ 실거주 979만원·비거주 1970만원 [2026세법]

[헤럴드경제=양영경 기자] 내년부터 종합부동산세가 개편되면서 시가 35억원을 넘는 1주택의 세 부담이 늘어날 전망이다. 기본공제 확대로 시가 20억~30억원대 주택의 종부세는 줄어들지만 46억원 이상은 세율 인상까지 겹치면서 증가 폭이 더욱 커질 것으로 예상된다.

재정경제부가 3일 공개한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면 종부세율은 1세대 1주택 기준 과세표준 6억~12억원 구간부터 현행 1.0%에서 내년 1.3%로 인상된다. 종부세 과세 대상은 공시가격 12억원 초과에서 14억원 초과로 상향되고 공정시장가액비율은 60%에서 70%로 상향된다.

종부세는 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 산정하고 여기에 구간별 세율과 누진공제를 반영해 세액을 계산한다. 이후 연령과 거주기간 등에 따른 세액공제가 추가 적용된다.

거주 중인 1세대 1주택자, 공시가격 현실화율 69%, 추가 공제 등을 배제하고 추정해보면 시가 34억원 이하 주택은 개편 이후 종부세가 오히려 줄어드는 것으로 추산된다. 과세표준 6억원 초과(시가 약 32~33억원) 구간부터 세율은 오르지만 기본공제가 14억원으로 확대돼 세율 인상 효과를 상당 부분 상쇄하기 때문이다.

세 부담이 본격적으로 증가하는 구간은 시가 35억원으로 추산되며 시가 46억원 수준부터는 세 부담이 빠르게 커지는 것으로 분석된다. 시가 46억원 주택은 현재 과세표준 6억~12억원 구간에 해당해 1.0% 세율을 적용받지만 내년에는 과세표준이 12억~25억원 구간으로 올라가면서 세율도 1.5%로 높아진다. 이어 2028년에는 같은 구간의 세율이 2.0%로 인상돼 2년 연속 0.5%포인트씩 상승한다.

이에 따라 시가 46억원 주택의 종부세는 내년 현행보다 27.4%, 2028년에는 29.6% 늘어날 것으로 추산됐다. 이보다 고가인 주택은 증가 폭이 더 커진다. 시가 50억원 주택은 내년 29.2% 증가하고 2028년에는 현재보다 39.4% 늘어나 1년 사이 증가율이 10%포인트 이상 확대된다.

정부는 이번 개편으로 실거주 1주택자는 시가 약 20억원까지 종부세 과세 대상에서 제외된다고 설명했다. 기본공제 확대에 따라 공동주택 기준 과세 대상은 전체의 상위 3.1%(48만7000호)에서 2.3%(36만3000호)로 줄어든다.

시가 20억~30억원 구간(상위 1.1%·약 16만8000호)은 종부세가 감소하고 30억~40억원 구간(약 10만3000호·상위 0.7%)은 세 부담 변화가 크지 않을 것으로 전망됐다. 일부는 세액이 소폭 줄거나 늘어날 수 있다.

반면 시가 40억원을 넘는 공동주택(약 6만5000호·상위 0.4%)부터는 과세를 정상화한다는 것이 정부 방침이다. 사실상 전국 공동주택 가운데 가격 상위 0.4% 수준의 초고가 주택을 중심으로 세 부담을 강화하는 구조다.

지난해 종부세 납부 인원을 기준으로 단순 계산하면 약 8만명의 세 부담이 늘어날 것으로 추정된다. 이는 종부세 납세자 48만577명의 약 16.6%, 전체 주택 소유자 1598만명의 약 0.5% 수준이다.

재경부가 60세 1세대 1주택자가 10년간 거주한 사례(연령·거주 공제율 60%)를 적용해 시뮬레이션한 결과 시가 30억원까지는 종부세가 감소했다.

반면 시가 35억원 주택은 현행 191만8000원에서 내년과 2028년 모두 212만4000원으로 약 10.7% 증가한다. 시가 40억원은 262만7000원에서 325만2000원으로 23.8% 늘어나고 시가 50억원은 453만9000원에서 내년 614만6000원으로 35.4% 증가한 뒤 2028년에는 978만5000원으로 현재의 약 2.2배 수준까지 확대된다.

실거주하지 않는 경우에는 증가 폭이 더욱 크다. 60세 1주택자가 10년 동안 보유만 한 경우에는 거주공제 축소와 보유공제 폐지 영향이 반영되면서 시가 20억원 주택 종부세가 27만6000원에서 내년 114만원, 2028년 152만1000원으로 약 5.5배 증가한다.

같은 조건에서 시가 30억원 주택은 2년 동안 4.7배 늘어난 424만7000원, 시가 50억원은 4.3배 증가한 1970만3000원으로 추산됐다.

다주택자의 부담도 확대된다. 3주택 이상 보유자는 공정시장가액비율이 현재 60%에서 2028년 80%까지 올라가는 등의 영향을 받는다. 동일한 가격의 주택 3채를 보유하고 이 가운데 1채에 거주하는 경우를 가정하면 시가 20억원 주택의 종부세는 현행 126만7000원에서 2년 뒤 442만4000원으로 3배 넘게 뛴다.

같은 기간 시가 30억원 주택은 313만9000원에서 951만2000원으로 약 3배, 시가 50억원 주택은 1566만7000원에서 3438만5000원으로 약 2.2배 늘어나는 것으로 추산됐다.

다만 종부세 부담은 보유 주택 수와 거주·보유 기간, 공시가격 등에 따라 달라질 수 있다. 재경부는 종부세가 인별 과세 방식인 만큼 개인별 공제 조건이 달라 일률적인 추정에는 한계가 있다고 설명했다.