주담대보다 연체 가능성 높은 집단·상업용 부동산 대출 가계부채 증가 주범 지적 금리부담 따른 연체율상승 우려

우리경제의 뇌관으로 떠오른 가계부채 폭증세가 쉽사리 꺾이지 않는 가장 큰 요인은 부동산 때문이다.

전셋값 폭등 등 주택가격 상승에 지친 매매수요 증가로 이어지면서 주택담보대출과 집단대출 폭증으로 이어졌다. 특히 ▷임대보증금 ▷집단대출 ▷상업용 부동산 ▷고령화 등 4대변수는 올해 상반기 1250조원을 넘어선 가계부채와 연결된 핵심요소다.

전문가들은 이 네 가지 요소를 잡아야 한국의 가계부채 위기를 잡을 수 있다고 지적한다.

손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 최근 이런 내용을 담은 ‘가계부채와 관련된 부동산 시장 주요 이슈의 점검’이란 보고서를 내놨다.

▶집단대출, 가계부채 증가 주범= 집단대출은 최근 급증하는 가계부채의 주범으로 지적되고 있다. 집단대출은 신규분양, 재건축, 재개발아파트 입주예정자 전체를 대상으로 하는 일괄대출로, 중도금ㆍ이주비ㆍ잔금대출 등이 이에 속한다.

한국은행은 2016~2017년 집단대출로 인한 주택담보대출 증가 규모가 월평균 3~4조원에 달할 것으로 추정하고 있다. 문제는 개별대출자의 상환능력은 따지지 않고 대출이 이뤄지고 있다는 점이다. 그만큼 부실 가능성이 높다는 지적이다.

일반 주택담보대출에 비해서도 연체 가능성이 높다. 은행권의 주택담보대출 연체율은 2006년 이후계속 1%를 밑돌고 있지만, 집단대출 중 중도금대출의 연체율은 2012년 5%까지 오른 바 있다. 집단대출의 부실은 입주시기에 본격적으로 드러난다.

입주 시기에 대출의 성격이 건설사의 신용에 좌우되는 중도금 대출에서 개별 입주자의 신용에 기반한 잔금대출로 전환되기 때문이다. 중도금 대출은 시공사ㆍ시행사가 이자를 대신 내주는 경우가 많으나 잔금대출은 전적으로 입주자가 부담해야 한다. 특히 지방의 주택가격이 약세로 돌아서 입주물량이 본격적으로 증가하는 내년 하반기부터 지방권을 중심으로 집단대출 연체율 상승 우려도 커지고 있다.

▶상업용 부동산 대출…주담대보다 연체 가능성 높아=상업용 부동산도 우려되는 가계부채 부실 요인이다.

국내 은행 및 비은행 금융기관이 가계 및 개인사업자에 빌려준 상업용 부동산 담보대출은 2015년 말 기준 250조 원을 넘어설 것으로 추정된다.

문제는 상업용 부동산의 연체 가능성이 일반 주담대보다 높다는 것이다.

2012년 기준 연체율과 요주의여신비율은 각각 1.44%와 2.02%로 당시 주담대(연체율 0.93%, 요주의여신비율 0.62%)보다 높았다.

주요 차주인 자영업자의 원리금 상환부담비율도 35.8%로 상용근로자(26.2%) 대비 9.6%p포인트 가량 높다. 한계가구 기준인 40%에 거의 육박하는 수준이다. 가격하락에도 취약하다. 2012년 기준으로 상업용 부동산 대출 중 주택담보인정비율(LTV) 70%를 초과하는 대출이 18.5%로, 주담대(2.5%)보다 크게 높았다.

반면 경매 낙찰가율(낙찰가액÷감정평가액)은 50~60%로 아파트(통상 80% 이상)보다 크게 낮다.

시장하락기에 상업용 부동산의 시세가 주택보다 더 하락할 가능성이 크고, 차주가 대출상환에 실패할 경우 대출을 해준 금융불안이 커질 수 밖에 없다.

특히 최근 비은행권의 상업용 부동산 대출이 급증해 본격적인 금리인상기에 접어들 경우 금리부담에 따른 연체율 상승도 우려되고 있다.

황혜진 기자/