최근 3년은 물가상승률 3배 GDP와 동행 금리와 반비례 이지스운용ㆍ대신證 공동개발 ［헤럴드경제=강승연 기자］서울 오피스 실거래 가격이 최근 18년 간 연평균 7.2% 상승한 것으로 나타났다. 민간에서 개발된 서울 오피스 매매지수를 통해 집계됐다. 이 지수는 오피스 실거래가 변동을 체감할 수 있는 벤치마크로 투자자들에게 도움을 주기 위해 개발됐다.

이지스자산운용과 대신증권은 28일 서울 여의도 금융투자협회 본관에서 ‘이지스-대신 서울 오피스 매매지수’ 개발 결과를 발표했다.

오피스의 실거래가 변동을 지수화한 것은 이번이 처음이다. 지수는 서울 소재 연면적 500평 이상 오피스 빌딩의 매매가 변동을 로버트 쉴러 교수의 ‘케이스-쉴러 반복매매모형’과 MIT 부동산 연구센터(MIT/CRE)의 2단계 추정법을 활용해 산정됐으며, 분기별로 발표될 예정이다.

지난해 4분기 서울 오피스 매매지수는 342.3으로, 기준시점인 2001년 1분기(100.0)에 비해 3.4배로 확대됐다. 연평균 상승률로 따지면 7.2%다. 2009년 글로벌 금융위기로 마이너스로 꺾이기 전까지 활황을 보인 까닭이 크다.

2011년, 2014년에도 시장에 찬바람이 불었지만, 최근 매매지수는 대체로 오름세다. 3년 간 연평균 상승률은 소비자물가상승률(1.6%)을 3배 이상 웃도는 5.3%였다. 작년에는 오름폭이 더 커졌다. 지난해 2분기(333.3)는 전년동기 대비 11.5% 상승, 2008년 4분기(15.1%) 이후 최대 폭을 기록했다. 3분기(11.1%)와 4분기(9.4%)도 고공행진을 지속했다.

조사 결과 오피스 매매지수는 2011년부터 국내총생산(GDP) 성장률과 유사하게 움직이며 밀접한 관계를 보였다.

류강민 이지스자산운용 리서치센터장은 “오피스 투자는 매각 차익을 제외한 운용 수익률이 5% 정도로 안정적”이라면서 “가격 변화에 따른 수익률은 GDP 성장률에 연동하기 때문에 성장률이 꺾이지 않는 비교적 한 투자 안정성을 갖고 있다”고 말했다.

오피스 매매지수는 금리와는 반비례 관계를 갖는 것으로 확인됐다. 2010∼2018년 국고채 5년물 금리가 4.69%에서 2.04%로 2.65%포인트 하락할 때 오피스 매매가격은 43.4% 상승했다. 금리가 낮을 수록 마찬가지로 차입효과로 수익률을 높일 수 있기 때문이다.

한편 한국감정원에 따르면 전국 상업용 부동산 투자수익률은 2017년 4분기 1.73%에서 2018년 4분기 1.96%로 확대됐다. 서울은 같은 기간 1.83%에서 2.11%로 올랐다.


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