저층주거지에 25층까지 공동주택 짓는다

서울의 저층주거지인 ‘제2종 7층 이하 일반주거지역’에서 공동주택을 최고 25층까지 지을 수 있게 됐다. 또한 상업·준주거 지역에서 상가 등 비주거시설은 3년간 한시적으로 용적률의 최소 5%만 넣어도 된다.

서울시는 재개발·재건축 활성화와 주택 공급 확대를 위해 이같은 도시계획 규제 완화를 담은 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 이는 재개발·재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획·추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

‘2종 7층 일반주거지역’은 저층주거지 주거환경 보호, 난개발 방지 등을 위해 7층 이하로 층수를 관리하는 제도로, 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%를 차지한다. 그동안 정비사업의 저해요인으로 꼽힌 낮은 용적률과 층수 제한을 확 푸는 셈이어서 파급력이 상당할 것으로 예상된다.

7층 높이 제한 지역은 2종 일반주거지와 동일하게 최고 25층까지 건축이 가능하고, 용적률도 190%에서 200%로 상향된다. 의무공공기여(10% 이상)도 없앴다. 공공기여 없이도 2종 일반으로 용도지역 상향이 가능해 사업성을 높아질 것으로 기대된다.

정비사업 해제지역 388곳 중 160여곳(약41%)가 제2종(7층)지역이거나 제2종(7층)지역을 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다.

다만 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구 등 높이와 경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외다. 예외 지역에서도 필요한 경우 도시계획관리 심의를 통해 변경 가능하다.

상업·준주거지역에서 재개발·재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거비율은 3년 간 한시적으로 완화한다. 기존 용적률 10% 이상 지상층을 용적률 5% 이상 지상층으로 적용한다.

주택공급난은 심해지는 반면 코로나19와 온라인 소비 증가 등으로 오프라인 상업공간 수요는 줄고 있는 변화를 반영한 것이다. 비주거 비율을 줄이면 그만큼 주택공급을 늘릴 수 있게 된다.

비주거비율 완화는 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공공재개발과 공공재건축에 우선 적용하고, 확대를 검토할 계획이다. 확대 검토는 도시계획위원회 내에 3년 한시 기구로 신설 예정인 정비사업 전담 특별 분과위원회에서 한다.

이번 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’ 개정은 오세훈 시장이 주택공급 활성화를 위해 5월 발표한 ‘6대 재개발 규제완화 방안’ 실행을 위한 제도개선이다. 앞서 주거정비지수제 폐지, 신속통합기획 전면도입 등을 위해 지난달 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’을 변경한 데 이어, 이번에 ‘2종 7층 일반주거지역’ 규제를 완화함으로써 6대 방안을 위한 제도개선을 모두 마무리지었다.

류훈 서울시 행정2부시장은 “이번 지구단위계획 수립기준 개정은 주택공급과 관련해 그동안 일률적으로 적용됐던 규제를 유연하게 완화하는 것”이라며, “앞으로도 주택의 적시 공급을 위해 지속적으로 시장의 자발적 참여를 유도하겠다”고 말했다. 한지숙 기자