“겨우 1% 벌자고 투자했나”…상가주인의 뒤늦은 후회[부동산360]

[헤럴드경제=서영상 기자] 금리인상과 코로나19 이후 강화된 온라인 상권 쏠림 등의 이유로 지역상권들이 쇠퇴하고 있는 가운데 아파트 단지내 상가들의 공실률이 특히 더욱 높아지고 있다. 일반 골목상권에 비해 배후수요나 접근성이 떨어지는 반면 고분양가로 인해 임대료도 낮추기 어려운 탓으로 분석된다.

1일 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 지난해 4분기 전국 집합매장 상가의 공실률은 평균 9.4%를 기록했다.

같은 기간 일반 소규모 상가(연면적 330㎡ 이하)의 6.9% 공실률에 비해 크게 높은 수치다. 집합매장은 단독된 상가건물이 아닌 한 건물 내에 구분 등기 된 아케이드 상가 또는 아파트 상가들을 통칭한다.

서울 역시 집합상가 공실률(8.1%)이 소규모상가 공실률(6.2%)을 웃돌았다. 헬리오시티 등 대규모 주택단지가 있는 잠실·송파 지역의 집합상가 공실률은 10%, 영등포역 인근도 23.1%를 기록한 반면 같은 지역 소규모 상가의 공실률은 각각 6.7%, 2.6%에 그치고 있다.

이처럼 아파트 상가들의 공실률이 높은 데는 높은 임대료와 접근성이 떨어지는 아파트 상가의 특성이 결합된 것이라고 전문가들은 분석한다.

박대원 상가정보연구소장은 “주변 상권과 연계된 아파트 상가들은 그나마 낫지만 단지 거주자만을 상대하는 곳들은 매출에 한계가 있을 수 밖에 없다”며 “결국 부동산, 세탁소 등 입점할 수 있는 업체는 정해져 있고 동종 업종의 상가도 많아지는 악순환이 반복된다. 최근 들어 온라인 시장의 활성화로 더욱 심각한 추세”라고 했다.

공실률이 높다보니 상가 수분양자들의 투자수익률은 낮을 수 밖에 없다. 한국부동산원 조사에 따르면 지난해 전국 집합상가 투자수익률은 1분기 1.55%, 2분기 1.54%, 3분기 1.39%에 이어 4분기 1.07%를 기록하며 지속적으로 감소하는 추세다.

투자수익률에는 변동하는 상가 자산의 가치분도 포함된다. 즉 임대료 등 상가 운영에 따른 소득수익률과 매매 가격의 증감에 의한 자본수익률을 합산한 것이다.

통상 상가와 같은 수익형 부동산의 경우 주로 거액의 금액을 대출해 레버리지를 통해 투자에 나서는데, 최근 금리가 상승하며 임대수익률이 급감할 수밖에 없다. 최근 시중 은행 담보대출이 5~6%인 점을 감안했을때 은행 대출을 받아 투자에 나설 경우 투자 기간이 길어질 수록 손해가 늘어나는 구조다.

송파구 잠실동 대규모 단지 상가에 위치한 한 공인중개사무소는 “아파트 상가는 통상 가치가 오르는 것 보다는 꾸준한 임대를 바탕으로 소득수익률을 기대하며 분양받는 경우가 많다”며 “최근 금리는 올라가고 공실까지 많아지니 아파트 상가에 대한 투자 매력은 더욱 떨어지고 있다. 직접 장사에 나설 것이 아니면 아파트 상가는 분양받지 말라고 주변에 조언한다”고 분위기를 전했다.