4·1부동산 대책 실속 활용법은

재건축·양도세 혜택 아파트 들썩 이달하순부터 4·1효과 확산 전망

가격 합리적인 새 아파트 구입 유리 미분양은 입지조건등 꼼꼼히 따져야

새정부 구도심 재생에 전력 투구 무리하게 대출받은 투자는 금물

4ㆍ1 부동산대책의 후속 입법이 완료된 데다 경제에 활력을 불어넣을 17조3000억원 규모의 추경예산이 국회를 통과함에 따라 내집 마련 수요자는 물론 투자자들의 관심이 한층 부동산에 쏠리고 있다. 특히 주택 양도세와 생애 최초 주택구입자의 취득세 면제가 지난달 1일부터 소급적용하기로 최종 확정돼 실수요자 중심으로 움직임이 가시화되는 양상이다.

실제로 연말까지 집을 살 경우 주어지는 세금 혜택이 적지 않다. 전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하인 신규ㆍ미분양 주택과 1가구 1주택자가 보유한 기존 주택(일시적 2주택자 포함), 주거용 오피스텔에 대해 향후 5년간 양도세를 면제한 조치는 과거 경험에 비추어볼 때 상당한 특혜(?)임에 틀림없다. 재개발, 재건축 대상 아파트 투자는 물론 여기서 나오는 일반분양분, 오피스텔까지 관심이 증폭되는 것도 같은 맥락이다. 생애 최초 주택구입자에 대한 지원도 마찬가지다. 강남 부유층의 자산 이동에 큰 영향력을 발휘할 것이기 때문이다.벌써부터 대출 지원에 세제 혜택까지 일석이조의 효험을 발휘해 아들, 딸 집 사주기가 성행할 정도다.

하지만 과거처럼 자금을 빌려 집을 사 이득을 보는 소위 ‘레버리지 효과’를 고려한 투자는 금물이다. 주택시장이 구조적 변화 단계에 접어들면서 상대적으로 자본이득을 얻기가 힘들어지고 있다. 갈수록 수요가 둔화되면서 부동산이 남아도는 양상으로 발전할 가능성도 크다. 때문에 집을 살 찬스는 분명하지만 주거 목적의 실속 위주로 선택해야 한다는 점을 염두에 둬야 한다.

▶세제 관련 후속 입법 완료, 점차 영향 커질 듯=4ㆍ1 대책 발표 이후 가장 약발을 받은 주택은 재건축 대상 아파트와 양도세 혜택이 주어지는 아파트다. 재건축 대상 아파트의 경우 부동산 유동화 상품으로 새 정부와 서울시의 규제완화 바람을 사전 감지, 연초부터 꿈틀대기 시작했다.

이 같은 상승무드는 4ㆍ1 대책 발표로 증폭돼 일제히 수천만원씩 뛰어오르면서 가격 상승을 주도하고 있다. 재건축단지 대부분은 1970년대에 지어져 85㎡ 이하의 소형 평형이 주류인 데다 강남에서 드물게 6억원 이하 아파트가 많은 점도 크게 작용한 데 따른 것이다. 저층에서는 개포·가락시영·둔촌 주공아파트 단지, 중층에선 잠실주공 5단지와 은마아파트가 상승을 주도한 이유다. 4ㆍ1 대책 발표 후 1주일 만에 호가가 2000만~3000만원 오른 은마아파트는 매물 회수 바람까지 강하게 불었고, 전 세대가 85㎡ 이하인 가락동 시영아파트, 잠실 주공5단지에서도 실거래가가 호가를 따라 빠르게 올라갔다. 아파트 거래량을 비롯해 경매시장, 분양시장의 각종 지표 역시 호전되는 양상이다. 4월 말 기준으로 서울지역 아파트 거래량이 5682건으로, 올 1월 대비 5배, 올 3월(5170건) 대비 13.4% 증가했다. 수도권 역시 14% 이상 늘었다.

향후 경제상황에 따라 달라질 수 있지만 4ㆍ1 대책의 후속 입법 마무리와 서울시의 재건축아파트 규제 완화, 추경 집행 등이 부양 효과를 가져와 가격 상승의 영향력은 더욱 커질 전망이다. 특히 4ㆍ1 대책의 핵심인 양도세 혜택 대상 아파트의 널뛰기가 지속될 것으로 예상된다. 부동산써브에 따르면 최근 한 달간 매매가가 상승한 전국 14만3247가구 중 97.6%가 양도세 감면 수혜 대상인 것으로 조사돼 이를 밑받침해준다. 인천과 지방 중소도시 대부분의 아파트 가격 상승은 양도세 수혜 대상 아파트가 움직인 데 기인한 것이다. 이달 하순부터 위례 신도시를 비롯해 서울 도심권 재건축단지에서 아파트 분양이 본격화될 경우 신규분양시장이 재차 달아오르면서 4ㆍ1 대책의 효과는 전방위적으로 확산될 공산이 크다.

▶기존주택 매입보다 신규분양이 분양가, 설계 면에서 유리=4ㆍ1 대책을 활용해 주택을 구입할 경우 투자 목적과 자금 사정 등 고려할 사항이 많으나 구입 대상은 신규 분양에 맞추는 것이 유리하다는 게 전문가들의 대체적인 의견이다. 이는 분양가가 저렴하고 실속 설계 및 분양조건, 청약규제 완화 등으로 유리하기 때문이다.

건설업체들의 경우 경기침체 등으로 경영에 애로를 겪으면서 분양 완판에 최우선 목표를 두고 있다. 따라서 분양가를 극히 보수적으로 책정하는 추세다. 당장 다음달 분양에 들어가는 위례 신도시의 경우 분양업체인 삼성물산을 비롯해 현대건설, 현대엠코 등은 분양가를 3.3㎡당 1700만~1800만원대로 책정하려 했으나 100만원 이상 하향조정하는 방안을 적극 검토 중이다. 현대엠코는 이미 1680만원대로 책정하고 저층부도 양도소득세 5년 면제 기준인 6억원 이하로 맞췄다. 서울에서 분양하는 아파트 대부분이 2000만원대 이하 수준으로 분양가가 낮아져 바닥 근접 수준이다. 동탄 등 수도권 아파트 역시 1000만원대로 2008년 이전에 비해 최고 50% 정도 낮아진 상황이다.

기존 주택 가격이 고무줄처럼 오르내리고 낡은 평형임을 감안하면 합리적인 가격에 새 아파트를 분양받는 게 유리하다. 새 아파트는 낡은 기존 주택에 비해 내부설계와 외부공간 조성에서 차별화돼 살기에 편하고 추후 가격도 견조하다. 최근 들어 마케팅 차원에서 측벽 발코니 설계를 비롯해 알파 공간 확보, 마감재 고급화, 계절 수납공간 마련, 풍부한 조경공간 등 신개념 설계를 적용한 곳이 대부분이다.

삼성래미안은 첨단 그린홈 기술을 적용해 관리비를 아낄 수 있는 시스템을 도입하고 발광다이오드까지 설치하는 등 친자연, 저에너지를 실현하고 있다. 분양조건 역시 파격적인 경우가 많다. 서울 답십리 래미안 위브아파트는 계약금 10%를 5%씩 2번에 나눠 내고 중도금은 무이자 지원한다. 밤섬 리베뉴는 발코니까지 확장해준다. 현대, GS 등은 층별 할인율을 최고 20%까지 확대하는 등 미분양 판촉에 파격적인 조건을 내세우고 있을 정도다. 다만 미분양 선택 시 미분양요인과 입지여건, 분양조건, 평형 등을 세심히 비교해서 결정해야 한다. ▶신도시 등 외곽보다 구도시권 중소형이 유리=신도시는 도시 팽창기에 유리한 투자지역이다. 후기 도시화가 진행되면서 저출산, 고령화까지 겹쳐 수요위축 현상이 뚜렷해지고 있다. 따라서 미국 등 선진국처럼 재도시화(Reurbanization) 현상이 필연적으로 나타나게 된다. 이른바 주거지 리셋 현상이 생겨나면서 낡은 구도심권으로의 진입 수요가 많아지는 것이다. 반면 신도시는 시간이 흐르면서 고령 주거지로 변하고 급속하게 쇠락하게 된다. 일본의 다마 신도시 등이 대표적인 사례다. 이를 감안하면 향후 주택지는 외곽의 신도시보다 구도시권을 선택하는 것이 유리하다.

동탄신도시처럼 산업단지 배후 인구 및 가구가 튼튼한 밑받침이 되는 자족도시는 성장가능성이 크지만 분당 등 1기 신도시처럼 베드타운은 점차 빛을 잃어갈 공산이 없지 않다. 신도시가 노후화하면서 젊은 층 인구가 빠지게 되면 경제력이 약화되며 활력이 떨어지게 된다. 최근 일본의 신도시에서 노인층이 급증하며 슈퍼마켓 경영이 제대로 안 돼 대거 철수하자, 지자체에서 생필품 조달을 위해 공공차량을 배치하고 있는 것이 이를 입증한다.

새 정부 들어 낡은 구도심 재생에 힘을 쏟고 있어 투자 면에서 유리하다. 10조원대의 재생기금을 적극 투입해 낡은 도심 재생사업을 본격 벌일 계획이어서 향후 생활여건이 크게 개선될 전망이다. 도심권 가운데서도 역세권을 택하는 게 유리하다. 최근 역세권 아파트에서 프리미엄이 생겨나는 것도 같은 맥락이다. 부동산114 자료에 따르면 서울 지하철역 반경 500m 이내 역세권 아파트는 가구당 평균 가격이 5억7285만원으로 비역세권 4억5406만원에 비해 1억1879만원이 비싼 것으로 조사됐다. 전세난이 갈수록 가중돼 역세권 중소형 주택의 가치는 더욱 상승할 공산이 크다. 하지만 4ㆍ1 대책의 세제 효과와 집값 상승 영향력을 과대 평가해 대거 주택을 매입하거나, 높은 투자수익만을 중시하는 기존 주택 매입 등은 자칫 낭패로 이어질 가능성이 높다.

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장용동 대기자/