대한민국 부동산 시장의 모멘텀 변화는 지난 5년 동안 이미 충분히 예측되고 또 일부분 관측되었던 일이다. 많은 이들은 저금리 시대를 맞아 전세 시장이 축소되고 일정한 임대 수익을 얻기 위한 수익성 부동산 시장이 커질 것임을 예상했고 특히 80~90년대 자산 증식의 수단이던 주택이 더는 투자 목적의 시장이 아닌 실수요 즉, 내집 마련의 목적만을 가지는 시장으로 한정될 것임을 알았다. 지난 MB정부 시절부터 현 정부까지 각종 규제 완화와 세금 감면 혜택 등 정책을 통한 거래 증가와 가격 상승을 위한 수많은 노력을 펼쳤음에도 불구하고 소득 감소, 인구 감소, 가계 부채 고착화 과정에 접어든 더 큰 장애물들에 막혀 사실상 효과를 전혀 볼 수 없었다. 최근 들어 전세에서 월세로의 급격한 전환기에 접어 들면서 전세난을 부추겨 주택을 구매하게 만들려는 일부 업계의 처절한 노력으로 그나마 거래량이 늘었다고는 하지만 가격 상승으로 이어지지 못하는 것을 보면 새로운 수요 창출보다 전세 난민으로 막바지에 몰린 사람들을 겨우 긁어 모으는 수준으로 봐야 할 것이다. 최근 우리나라도 중국 등 외국인의 국내 부동산 투자를 적극적으로 권장하기 위해 투자 이민제 대상을 확대하고 투자 금액을 인하하는 등 많은 시도에 나서고 있다. 마찬가지로 한국인들이 자녀 교육이나 더 나은 삶의 질을 찾아 미국 부동산 매입에 나서는 비중도 점차 높아질 것으로 보인다. 앞서 언급한 것처럼 내수 경기가 살아나지 않아 가처분 소득이나 고용이 늘지 않는 상태에서 교육비는 증가하고 아울러 전세난이 겹치며 비자발적으로 월세 수요가 된 사람들에게 꾸준히 주택 구매를 장려하는 정부 정책에 거부감을 느낀 탓이다. 이처럼 딜레마에 빠진 40~50대 가장들에게 미국 부동산 투자가 확실한 하나의 대안이 될 수 있을까? 2008년 미국 금융 위기 이후 2012년경까지 전체적으로 미국 부동산 경기는 내리막을 걸었다. 하지만 2013년부터 서서히 회복세에 접어들었다는 것이 현지 부동산 회사들과 언론의 평가다. 2014년에는 2013년에 비해 주택 가격 상승폭이 더 컸다. 이런 추세는 올 해에도 이어질 가능성이 높다.

미국 상무부에 의하면 미국의 지난 2월 신규주택 판매가 연간 기준 53만 9천 건으로 한 달 만에 7.8% 증가했다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 2월 기준 전국 기존주택판매 건수는 전년 대비 4.7% 증가했다. 이것은 2013년 6월 이후 최고치다. 잭슨빌과 시애틀, 노스캐롤라이나주의 샬롯과 같은 도시에선 두 자릿수의 증가세를 기록했다. 2월의 잠정 주택판매지수도 전년 대비 12% 상승했다. 텍사스주 휴스턴과 캘리포니아주 샌디에고의 경우 각각 30.6%, 27.8%나 올랐다. 최근 월스트리트저널(WSJ)도 미국 대도시 20곳의 주택 가격을 평가하는 스탠더드 앤드 푸어스(S&P) 케이스-쉴러 지수가 지난해에 비해 4.8% 올라갈 것으로 예상된다고 보도했다. 경기 호전으로 고용이 늘어난데다 모기지 이자율이 0.5%p 이상 떨어지면서 구매 여건이 개선된 것이다. 또한 최근 한 부동산 전문 업체는 미국 전역에서 2012년부터 2014년까지 주택 가격이 평균 17%p 상승했다고 발표했다. 겨우 0.1%p만 올라도 호들갑을 떠는 한국 부동산 시장의 잰발걸음과는 큰 차이를 보이는 셈이다. 그렇다면 한국인들의 미국 부동산 매입 규모는 얼마나 될까? 부동산 정보회사 CBRE에 따르면 2014년 한 해 한국인이 미국 부동산 매입에 쓴 돈은 약 8억 8천만 달러, 한화로 1조원에 가까운 금액이었다. 유명 재벌가와 정치인들은 뉴욕의 부동산을 집중 매입했다. 자산가들은 미국 주요 도시의 고급 주택과 빌딩을 사들였고 자녀를 둔 사람들은 캘리포니아나 동부 주요 지역의 주거와 렌트 수입이 동시에 가능한 3룸 콘도 등을 선호했다. 최근에는 교육비 상승, 연금혜택 축소, 높은 집값 등으로 스트레스에 시달리는 고학력 20대의 해외 이민 수요도 늘고 있다는 보도가 꾸준히 나온다. 결론부터 정리하면, 미국 부동산 투자의 장점은 크게 두 가지다. 가격 상승 모멘텀을 상실한 한국에 비해 본격적인 상승 장세에 접어든 탓에 시세 차익에 대한 기대감이 생긴 것이다. 또한 저렴한 교육 비용과 뛰어난 복지 등 삶의 질을 높이기 위한 영주권 취득 등을 해결하기 위해서다. 특히 자녀 유학이나 가족 이민에 대한 수요는 앞으로도 크게 늘어날 가능성이 높다. 미국 국토안보부에 따르면 미국 대학의 외국인 학생 수는 약 113만 명인데 이 중 약 8만 7천 명 가량이 한국 학생이다. 한국인이 많이 거주하는 로스앤젤레스의 경우 월 렌트비는 평균 1,000~2,000달러 수준(2베드 유닛 기준)으로 소득 대비 렌트비 비중이 상당히 높다. 만약 미국의 대학에 자녀를 유학 보내려면 사립 대학의 경우 학비, 각종 수수료, 기숙사 및 식당비 등 학교에서 나오는 고지서만 해도 한해에 평균 5만불 정도가 지출된다. 또한 한국과 달리 만만치 않은 책값이 비용으로 들어간다. 여기에 기숙사가 아닌 주택을 임차해서 살려면 생활비 및 아파트 임대비가 더 들어가게 된다. 이런 이유에서 도심에 위치한 룸이 3개있는 콘도(30만불~100만불:지역에따라 편차 심함)를 구입하여 룸 1개는 본인의 자녀가 쓰고 나머지 2개는 룸당 2명씩 학생들에게 렌트를 주면서 이 수입으로 론페이먼트(대출금), 관리비, 재산세 등을 내고 나머지로 생활비 일부를 해결할 수 있는 상품들이 꾸준히 인기를 얻고 있다. 100만달러 이상을 투자할 여력이 되는 사람들은 가족 전체가 동시에 영주권을 취득할 수 있는 EB-5비자를 선호한다. 주택을 포함한 마켓이나 주유소를 하나 또는 그 이상 매입하고 10명 이상의 미국인을 고용하는 것인데, 시애틀이나 애틀랜타 지역에 이런 식으로 이민에 성공한 사람들이 많이 살고 있다. 매년 미국 영주권을 취득하는 한국인은 500명을 넘는다. 영주권을 얻으면 자녀의 공립학교 입학이 가능하고, 연간 2~3천만 원에 달하는 수업료를 절약할 수 있고 대학 진학 이후에도 학비 절감 및 장학금 혜택을 받을 수 있다. 또한, 미국 영주권자는 미국 시민과 동등한 조건으로 취업과 경제활동이 가능하고, 졸업 후 비자 문제에서도 자유롭다. 아울러 미국인을 우선 선발하는 의학, 법학 등 일부 전공도 선택할 수 있으며, 합법적인 병역 연기도 가능해 장기간 학업과 취업을 지속할 수 있다. 이와 같은 투자 이민이 원활하게 가능한 이유는 첫째 외국인을 위한 융자 프로그램들이 개발되어 40%~50% 정도만 현금을 부담하면 나머지는 낮은 이율의 융자를 한국의 제반 서류를 가지고 미국 금융기관에서 받을 수 있기 때문이고, 둘째 현재 미국의 부동산 가격이 저렴하여 적은 융자금에 대한 적은 월 페이먼트를 할 수 있고, 셋째 현 이자율이 여전히 낮은 수준인 반면 상대적으로 렌트비는 올라가는 상황이라서 임대 수익률이 높아질 가능성이 있기 때문이다. 아울러 미국의 부동산 매매는 주 부동산국(DRE:Department of Real Estate)의 철저한 관리감독 하에 이루어지며 사후 문제 발생 가능한 부분에 대해서는 각종 보험에 가입하도록 하여 문제가 발생할 시 보험회사에서 이를 보상해주는 시스템이 되어 있고 대개 에스크로회사, 타이틀회사, 변호사, 금융기관이 협업되어 거래 사고의 가능성이 한국에 비해 매우 낮다. 물론 해외 부동산 투자가 말처럼 쉬운 일만은 아니다. 잘 모르는 곳으로 삶의 터전을 옮기고 완전히 새로운 환경에서 시작해야 하는 만큼 많은 조사와 사전 검토가 필요하다. 투자 목적, 가용 자본, 거주 기간, 자녀의 나이 등 다양한 요소들을 충족시키려면 전문가들의 도움도 받아야 한다. 하지만 과거부터 한국의 자산가들이 본인의 자본금 중 많은 비중을 미국 부동산에 투자해 왔다는 것은 자명한 일이고 미국 부동산 투자의 이면에 숨은 의미가 대부분 이민이나 유학이라는 점을 생각해 보면 최근 한국의 사회 분위기, 경기, 교육 여건, 복지 등을 감안했을 때 계속해서 이런 흐름이 이어질 것임을 예상해 볼 수 있다. 에프알인베스트먼트 안민석 연구원


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