작년부터 토지 시장의 대형 개발 호재들이 계속 매체등 을 통하여 소개되고 있다. 먼저 구리에서 세종시까지 고속도로가 2025년까지 개통예정으로 발표되었다. 또 현재40%이상의 공정률을 보이며 2018년 말쯤 개통될 예정인 구리에서 포천까지의 민자고속도로까지 연결될 예정이어서 낙후되었던 경기 북부지역까지 온통 개발 호재들이다. 또 인천 송도에서 강원도 강릉까지 각 구간을 연결해서 개통하는 고속KTX 계획도 발표되었으며, 상반기에 성남에서 여주까지 복선 전철이 개통 예정이다. 이럴 개발계획이 발표될 때 우리 몸을 죽이는 암세포들처럼 토지 투자 시장을 죽이는 나쁜 세포 같은 존재들이 있다. 바로 기획부동산이란 이름의 나쁜 세포들이다. 물론 이런 나쁜 기획부동산이 기승을 부리는 데는 우리의 욕심이 큰 몫을 하지만 말이다.일반적으로 단지 등을 개발하는 우량한 업체와 우리가 흔히 나쁜 기획부동산이라 부르는 업체는 일반인들이 어떡해 구분할 수 있을까? 정확한 정답은 없지만 최소한의 대비는 할 수 있다.시작은 규모의 경제에서 출발한다. 즉 큰 땅을 싸게 사서 개발하여 판다!! 다른 점은 분할을 하고 개발을 하는 과정에서부터 달라진다. 개발업체는 지목이 농지라면 농지전용허가, 임이라면 산지전용허가 등을 통해서 개발이 불가능한 땅을 가능한 용지로 바꾸어 공급하는 일종의 토지 공급 회사라고 보면 된다. 반면 나쁜 기획 부독산은 애초 출발부터가 틀리다. 개발을 해서 공급 목적이 아니라 단지 싼 땅을 심하게 말하면 가분할도에 금을 그어놓고 팔기만 할 뿐이다. 먼저 개발이 가능한 땅과 불가능한 땅을 어떻게 구별할 수 있을까? 그리 어렵지는 않다. 인터넷 검색 등을 통해 토지이용계획확인서란 공적 서류를 열람해보면 된다. 토지이용계획확인서란 서류에서 먼저 용도지역란을 잘 살표보자.용도지역이란 토지의 가치를 결정짓는 가장 중요한 부분이다. 바로 해당 토지에서 건축할 수 있는 행위제한, 건축물의 높이 등을 결정짓는 서류다. 법에서는 먼저 대분류로 전 국토를 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나눈다. 일반 소액 투자자라면 이 대목에서 꼭 명심해야 할 것이 있다. 바로 소액 투자에서는 수익률보다는 무조건 투자 안정성이 더 우선순위가 되어야 된다는 점이다. 그래서 용도지역의 대 분류상 투자를 해야 할 지역과 하지 말아야 할 지역을 나눈다면 도시지역, 관리지역은 투자를 해도 되는 지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 투자를 하지 말아야 할 지역 이렇게 나누어 놓고 접근하는 것이 좋을 것 같다.물론 귀농이나 귀촌 또는 작은 세컨하우스를 건축해서 농업인을 꿈꾸는 도시민들은 개발이 힘든 지역의 저렴한 토지를 선택해도 무방하다. 당연히 개발이 힘든 용도 지역의 토지는 그 가격이 상대적으로 많이 저렴하다.나쁜 기획부동산의 유형 세 가지를 나열해 보겠다. 먼저 첫 번째 무작위로 걸려오는 전화도 있지만 지인을 통해서 들어오는 토지 투자 정보가 많다. 항상 토지 투자는 이 지인이 문제가 된다. 학연, 종교, 혈연 등의 지인들은 문제가 생길 경우 인간관계가 훼손되며, 법적 책임을 묻기 어렵기 때문에 토지 투자는 반드시 공인중개사나 실력 있는 전문가를 통해서 해야 된다. 두 번째 이런 기획부동산들은 보통 해당 부동산의 지번을 공개 안한다. 많은 토지 투자자들이 토지이용계획서나 등기부등본 그리고 분할이 어쩌구 하면 목적을 달성할 수 없기에 해당 지번을 잘 공개하지 않는다. 셋째 주변 개발 호재가 굉장한 주변을 맴돈다. 이런 지역 근처의 개발 계획이나 호재를 이야기하며 주변시세의 1/3 가격이라고 강조한다. 세상에 이런 마음 좋은 회사는 없다. 물론 큰 땅을 싸게 사서 분할하는 거니까 주변 시세보다는 저렴할 수 있다. 하지만 1/3의 가격으로 공급하는 회사는 단언컨대 없다.다음은 기획부동산이 지인이나 전화를 통해 강조하는 몇 가지 내용을 살펴보자. 먼저 분할을 해주겠다고 강조한다. 도로 계획도 없고 개발 계획도 없이 매매에 의한 분할 등을 통해서 분할은 해줄 수 있다. 하지만 반드시 명심하자. 도로 계획 없이 분할이 되었다고 그 토지가 가치 있는 부동산이 될까? 아니다. 길을 만들 수 없는 토지는 토지가 아니라 그냥 흙 일 뿐이다. 다음으로 가장 많이 쓰는 수법이 개별등기를 해 준다고 선전을 한다. 개별등기는 법상 용어는 아니다. 법적으로는 구분등기와 지분등기만 있다. 이런 토지 투자 권유를 받는다면 구분등기인지 지분등기인지 물어보자. 만약 지분등기라면 가보지 않아도 뻔한 토지일 확률이 높다. 우리 민법에 권리위에 잠자는 자 보호받지 못한다는 말이 있다. 권리를 찾기는 많이 어렵지 않다. 물론 더 난이도 높은 투자, 그럼으로써 더 높은 수익을 볼 수 있는 투자도 많다. 하지만 그런 투자를 하는 고수들은 기획부동산에 속았다는 말은 하지 않는다. 이런 피해는 올곧이 토지 소액 투자를 원하는 투자들에게 돌아간다는 사실을 명심하자 .부동산전문가사업단 이진우 단장


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