금리방식, 금리기준, 등 시중은행의 금리가 어떻게 형성이 되고, 어떤 기준에 따라 변하는지를 알게 되면 가계대출, 은행을 이용할 때, 큰 도움이 된다.

주택담보대출의 금리방식에는 크게 고정금리방식, 변동금리방식 및 혼합형이 있다. 어떠한 금리조건을 선택하느냐에 따라 향후 금리부담이 변동할 수도 있고 고정될 수도 있다. 일반적인 주택담보대출 금리는 코픽스(cofix) 변동금리와 cd변동금리, 국고채금리를 사용한다. 코픽스 금리 산정은 시중 9개 은행의 자금조달 금리를 취합한 가중평균 금리이다. 지난 2010년 2월 도입되었으며, 한 달에 한 번 전국은행연합회에서 발표한다.

발표 주기가 길어서 시장의 변동금리를 바로 적용하지 못하는 단점이 있다. 고시되는 코픽스 금리에는 두 가지가 있으며, 처음 대출받을 때 시장 상황과 개인의 성향에 따라 선택할 수 있다. 첫째, 잔액기준코픽스 연동금리는 신규취급액기준 코픽스 연동금리와 cd금리보다 시장금리가 천천히 반영되어 시장금리가 오를 것으로 예상하는 경우에 선택하는 금리기준이다. 둘째, 신규취급액기준 코픽스 연동금리는 정보 제공 은행들이 월중 신규로 조달한 지수산출대상자금에 적용된 금리를 가중 평균한 금리 지수이다. 월 중 신규로 조달한 자금을 대상으로 산출하여 상대적으로 시장금리 변동이 신속히 반영되는 특징이 있다. 금리 인하가 예상될 경우에 선택하는 금리기준이다. 그 밖에 은행에 따라 mor금리(시장조달금리: marketopportunity rate), 코리보(koribor: korea inter-bankoffered rate) 등 cd금리를 대체하는 다양한 기준의 금리를 적용하고 있다. 은행마다 다른 기준금리의 적용에 따라 대출금리가 미묘하게 다르게 적용되고 있는 것이다. 주택담보대출을 선택할 때에는 대출금액의 규모와 상환방법, 기간, 개인의 자금 흐름을 고려하여 선택해야 한다. 그 이유는 대출을 취급하는 은행마다 주택담보대출 상품과 대출금리를 적용하는기준이 다르기 때문이다. 또 중도상환수수료와 가산금리 기준도 다르다. 최종적으로 자신의 대출상품에 대한 대출금리는 은행에서 정한 기준금리와 가산금리, 개인의 신용에 따른 우대금리가 적용되어 최종 대출금리가 결정된다. 대출금리를 낮추기 위해서는 주거래 은행을 정하여 카드사용, 보험, 대출, 급여, 인터넷뱅킹 등의 사용실적을 높여 신용등급을 높이면 0.1~0.4%p 가량 우대금리를 적용받을 수 있다.

아파트담보대출 금리비교 전문기업 토탈-뱅크 (http://www.total-bank.co.kr / 070-8785-5523 ) 의 관계자는 “현재 조사된 시중은행별 금리현황에 따르면 현재 A은행이 아파트담보대출금리를 우대금리항목(소득증빙, 신용카드사용실적, 대출이용한도금액 등)에 따라서 6개월 변동금리를 최저 연2.6%대, 3년, 5년 고정금리도 연2.7%~2.8%대에서 형성되고 있다.” 며, “기존 주택대출금리를 잘 들여다보면 대부분이 연3.5%이상일 가능성이 많다며, 중도상환수수료와 대환대출시 차익이자수익을 잘 비교하여 갈아타기를 한다면 손쉬운 재테크를 실현할 수도 있다.” 고 강조했다.

또한, 대출을 받을 경우 우리는 예상하지 못한 수수료를 납부해야 한다. 수수료 비용도 은행마다 다를 수 있다. 수수료의 종류에는 인지세, 근저당권설정비, 감정평가수수료, 약정한도미사용수수료, 중도상환수수료, 근저당권말소비용 등이 있다. 인지세는 은행에서 대출 취급 시 작성하는 채권서류에 인지를 첨부하기 위해 납부하는 일종의 세금으로, 대출금액에 따라 다르게 적용된다. 등기부등본에는 은행의 대출금액이 기재된다. 근저당권설정비는 담보물건에 근저당권설정을 위해 등기소 등에 납부하는 비용이다. 근저당권을 설정하는 과정에서 인지세, 등록세, 교육세, 국민주택채권매입지, 등기신청수수료, 법무사수수료, 감정평가수수료 등 각종 비용이 발생하게 되는데 이를 포괄하여 ‘근저당권설정 비용’ 으로 일컫는다. 근저당권설정비는 대출금액에 비례하여 금액이 커지는데, 평균적으로 대출금액의 약 0.6% 정도로 계산하면 된다. 근저당권설정비는 부담주체가 은행인지, 대출자인지의 기준이 명확하게 되어있지 않아 논란이 일면서 은행이 부담하는 것으로 바뀌었다. 감정평가수수료는 대출을 위해 제공된 담보물건의 가치를 평가하기 위한 비용이다. 외부 감정평가기관이나 은행 자체 감정평가시 일정액을 징수하는 수수료는 감정평가금액에 따라 차등 적용된다. 인터넷을 통해 가격을 쉽게 파악할 수 있는 아파트 등의 주택담보대출의 경우에는 감정평가수수료를 면제하여 주기도 한다. 약정한도미사용수수료는 대출을 한도거래로 사용하기로 약정하고 약정한도의 일정 한도만 사용할 경우, 사용하지 않은 한도에 대해 일정한 수수료를 부과하는 것이다. 따라서 불필요하게 한도를 높일 경우에 실제로 사용하지 않은 대출금액에 대해서 비용을 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 중도상환수수료는 대출의 상환기한이 도래하기 전에 대출금을 조기에 상환할 경우에 부담하는 수수료이다. 근저당권말소비용은 대출금을 전부 또는 일부를 상환하고 담보물건에 등기된 근저당권의 해지 또는 감액을 원할 경우에 소요되는 비용이다. 이는 근저당권설정비용처럼 은행이 부담하는 것이 아니라 대출자가 부담한다.

이처럼 주택대출시 꼭 챙겨야 할 것은 필요한 날짜에 대출금을 받을 수 있는지, 내가 원하는 대출한도는 나오는지, 절차는 간편하지, 대출금리는 저렴한지, 주택담보대출조건은 적절한지 등, 따져봐야 할 것도 많고 은행마다 차이도 있기 때문에 반드시 꼼꼼하게 비교하는 습관이 중요하다. 최근 정부에서는 내놓은 ‘금융상품 한눈에’ 서비스와 함께 민간에서 운영하고 있는 무료 금리비교사이트를 효과적으로 활용하면 아파트담보대출, 주택대출시에 큰 도움이 될 전망이다.

담보대출금리비교 토탈-뱅크 서비스는 전 시중은행(국민은행, 신한은행, 우리은행, SC은행, 시티은행, 하나은행, 외환은행, IBK기업은행, NH농협은행 등)의 아파트담보대출금리를 비교해 볼 수 있고, 최저금리로 주택담보대출갈아타기 에 필요한 금융사의 우대금리와 우대조건을 신용조회 없이 무료로 확인해볼 수 있다. 대출이자계산기, 대출한도조회, 심지어 주택금융공사 U보금자리론이나, 내 집 마련 디딤돌대출의 신청방법과 안내도 무료로 제공받을 수 있다.

온라인뉴스팀/