이쯤되면 서울에서 웬만한 ‘전셋집 구하기’가 ‘라이언 일병 구하기’ 보다 어렵다는 얘기가 나올만 하다. 집없는 서민, 예비 신혼부부들 발을 동동 구르게 만드는 가을 전세난, 그럼 전세 제도는 어디에서 온걸까?

전세(傳貰)는 세계 어느 곳에서도 그 예를 찾을 수 없는 우리나라만의 독특한 문화, 경제생활 방식으로 집을 빌리는 사람이 보증금으로 일정 금액을 집주인에게 맡겨두고 일정 기간이 지나 계약기간이 끝나면 원래의 보증금을 되돌려 받는 주택 임대차 제도를 뜻한다.

그 역사가 조선시대 말기로 거슬러 올라, 1876년 일본과 병자수호조약을 맺은 뒤 부산ㆍ인천ㆍ원산 등을 개항하면서 지방 인구가 경성으로 몰려 주택 수요가 급격히 늘어나면서 주택 일부를 부분임대하는 시장이 생긴 게 이 제도의 시작이라는 게 일반적 견해다. 광복 뒤 해외동포 귀국과 전쟁으로 주택난이 심화됐고 이후 산업화 과정에서 빠른 속도로 도시화가 이뤄지면서 지금과 같은 전세제도가 자리를 잡은 것으로 전해진다.

이처럼 전세제도가 정착된 데는 임차인과 임대인 모두의 이해관계가 충족된 데 따른 것이었다. 임차인은 적은 돈으로 집을 구할 수 있고, 임대인은 부동산 자산과 더불어 전세보증금을 활용할 수 있다는 이점이 있었던 것이다.

그 배경엔 고금리와 부동산 가격 상승폭이 컸던 시장상황이 바탕이 됐다. ‘부동산 불패’라는 말까지 생겨날 정도로 도시화 과정에서 부동산 매입ㆍ매각을 통해 큰 수익을 올리는 사람들이 늘어났고, 그러자 돈이 있으면 있는대로 부동산에 투자하고, 없으면 빚을 내서라도 집이나 땅을 사는 게 70~80년대 가장 유망한 재테크였던 것이다.

빚을 내서 집을 사더라도 집값이 오르면 기회비용을 만회할 수 있다는 기대감이 있었기에 전세도 늘어날 수 있었고, 일종의 사금융 수단으로서 전세를 끼고 집을 사는 사람들도 늘었다. 이를 거꾸로 생각하면 장기적인 부동산 침체에 빠져있는 지금, 전세난이 두드러지게 된 근본 원인을 쉽게 파악할 수 있다.

부동산 거래를 통한 시세차익 실현이 어려워지면 집주인은 기존의 금융비용을 감당할 수 있을 만한 돈이 필요하기에 전세금을 올리거나, 올라간 전세금만큼 보증금 일부를 월세로 받는 반전세로 전환하거나, 아니면 아예 월세로 돌아서는 경향을 보이기 마련이다. 때문에 현재 추세대로 부동산 침체 국면이 이어진다면 전세제도가 아예 사라져 월세나 외국의 렌트(rent) 방식만 남을 것이라는 전망까지 나오고 있다.

과거에도 전세난이 심각한 때가 있어, 1981년엔 주택임대차보호법을 제정해 임대차 기간이나 임차인의 보증금 일부를 보장하는 등 임차인을 보호하는 제도를 시행하기도 했다. 부동산 시장 상황에 따라 임대차 방식도 다양해지고 있는 만큼 정부도 이 같은 구조적 변화에 비단 임대시장을 강화하는 공급 전략 뿐만 아니라 금융, 세제 등을 아우른 포괄적인 대책으로 대응해야 한다는 목소리가 높다.

<백웅기 기자 @jpack61> kgungi@heraldm.com