<커버스토리> 불황기 투자 땐 근린상가를 보라

세종시·수도권 대단지 상품 주목 1층보다 임대료 싼 2층 물건 매력

수익형 부동산 투자의 대표상품인 상가는 최근 경기불황으로 수익률이 부진한 편이다. 이미 검증이 된 주요 상권의 상가가 아니면 임차인을 제대로 구하지 못하는 경우도 많다. 하지만 전문가들은 여전히 안정적인 수익률을 올릴 수 있는 틈새 투자로 상가는 매력이 있다고 조언한다.

경제활동인구의 30%가량이 자영업자라는 암울한 현실이 역설적으로 상가 임차 시장의 수요를 뒷받침하고 있어서다. 주요 유망 투자처로는 수도권 신도시 내 대단지를 끼고 있는 근린상가를 꼽을 수 있다. 비교적 적은 금액으로 투자가 가능하다는 장점과 더불어 안정적인 임차 수요가 받쳐주기 때문이다.

오피스텔 입지로 주목받는 곳은 광교신도시와 별내지구, 청라국제도시 등이 있다. 판교신도시는 고분양가로 인한 실패 사례로 꼽히는 데 비해 광교, 별내, 청라 등은 비교적 낮은 분양가로 각광받는 곳이다. 준공 및 입주가 시작된 상가는 신속한 상권 활성화로 투자수익률 회수도 빠르다.

광교, 별내, 청라, 운정, 호매실 등 수도권 신도시 및 택지지구에 위치한 단지 내 근린상가의 평균 분양가 수준은 점포 1칸당 5억~7억원 수준이다. 금융권 대출과 임차인 보증금 등을 감안할 경우 3억~4억원 선에서 매입할 수 있다. 실제로 광교신도시 신대역 주변 1층 상가를 분양받은 한 투자자(용인 거주)는 우량 업종이 입점한 상가를 찾던 중 1층에 편의점이 들어선 광교 상가를 소개받았다. 분양가는 6억원대였지만 가격 조율을 통해 5억원대 후반에 매입했다. 보증금 1억원과 월임대료 300만원에 임차계약을 맺은 이 투자자는 현재 연 7%대의 임대 수익을 올리고 있다.

통상 3억~4억원 정도의 투자금액을 보유하고 있는 투자자라면 1층 상가만 관심을 갖게 마련이지만 상층부 상가라고 해서 모두 불리한 것은 아니다. 특히 장기 임차계약된 우량 업종을 선점한다면 기대 이상의 고수익을 거둘 수도 있다.

수익형 부동산 전문가인 안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “2007년 이후 본격적으로 수도권 주변 상가 임대료 시세가 급등하면서 은행 등 일부 업종은 1층보다 2층을 선호하는 추세로 바뀌었다”며 “은행은 과거 1층에만 입점했지만, 임대료를 아끼기 위해 1층에는 ATM기가 들어가는 작은 점포 1칸과 2층 사무실을 계단으로 연결하는 구조가 일반화했다”고 설명했다.

아파트형 공장은 오피스 상권과 유사한 형태다. 자체 입주 수요가 얼마나 되는지, 주변 단지 내 직장인을 끌어들일 수 있는지를 판단해야 한다. 지하나 2층에 우량 업종을 임차할 수 있는 자리를 고르는 것도 좋다. 아파트형 공장 상가의 가장 큰 장점은 저렴한 분양가다. 2억~3억원대로 투자할 수 있는 점포는 많다. 하지만 잘못 선택하면 장기간 공실이 생길 수도 있기 때문에 신중해야 한다.

문구점이나 커피전문점이 가장 인기가 많은 업종이며, 은행ㆍ음식점ㆍ호프집 등도 일반적인 업종이다. 특히 자체 상주인구가 많을 경우 음식점 장사가 잘되기 때문에 지하에 위치한 상가에 관심을 가져볼 필요도 있다. 이미 아파트형 공장 단지가 잘 조성된 구로구나 성수동 주변 분양 상가는 분양가에 거품이 있을 수기 때문에 잘 선택해야 한다.

정부부처의 이전이 시작된 세종시 또한 반드시 관심을 가져야 할 투자처다. 세종시에 현재 입주해 있는 1만여 가구의 소비는 대부분 첫마을단지 내 상가 안에서 이루어지고 있다. 하지만 첫마을단지 내 상가는 점포 대부분이 1층에 연도변 상가 구조여서 상층부 상가가 거의 없다는 단점을 갖고 있다.

<정순식 기자>/