“어머니와 20년 넘게 살던 집인데 양도세 이게 맞나요?”…‘이것’ 제대로 알아야 안 놀란다 [이세상]

#. 1주택자인 박세진(40) 씨는 최근 고민 끝에 어머니와의 추억이 깃든 아파트를 팔기로 마음먹었다. 이 집은 4년 전 어머니로부터 상속받은 주택으로, 세진 씨는 20년간 어머니를 모시며 이곳을 살아왔다. 마침 상속 이후로 아파트 시세는 재건축 소식에 2배 가량 올라 매도 타이밍으로도 나쁘지 않다고 판단했다.

“참, 동일 세대로 상속받은 집이니깐 어머니의 보유·거주 기간을 내 앞으로도 인정받을 수 있겠네! 세금도 그렇게 많이 나오지 않겠는걸.” 세진 씨가 가벼운 마음으로 계산기를 두드려 확인한 양도세는 약 884만원. 12억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있는 데다 장기보유특별공제율 최대치(80%)를 적용할 수 있다는 점도 마음에 들었다.

하지만 몇 주 뒤, 세무서로부터 전화 한 통을 받은 세진 씨의 표정이 어두워졌다. 장기보유특별공제율을 잘못 적용했다는데, 제대로 계산하면 약 6220만원의 양도세를 내야 한다는 것이다. 세진 씨가 갑자기 불어난 양도세의 이유를 명쾌하게 알려줄 ‘절세미녀’를 찾아갔다.

네, 맞습니다. 자녀가 어머니와 오랜 기간 같은 집에서 함께 살았다면, 상속세 부담을 크게 줄일 수 있는 ‘동거주택상속공제’를 적용받을 수 있기 때문이죠.

상속주택의 시가에서 전세보증금이나 은행 대출 등 부채를 뺀 금액을 기준으로, 최대 6억원까지 상속세 과세가액에서 공제해줍니다. 쉽게 말해 일괄공제 5억원, 동거주택 상속공제 6억원을 적용하면 11억원 상당의 주택을 물려받을 때 상속세를 한 푼도 내지 않아도 되죠.

대신 혜택이 큰 만큼 지켜야 할 2가지 요건이 있어요.

첫째, 피상속인(돌아가신 부모님 등)과 상속인(자녀 등)이 상속이 개시되기 전 10년 이상 공백 없이 같은 집(1주택)에서 함께 살아야 합니다. 자녀가 5년 동안 같은 집에서 살다가 분가한 뒤 다시 5년간 동거하면서 10년을 채웠다고 해도 요건을 충족하지 않은 것으로 간주돼요.

둘째, 상속인은 이 10년 동안 무주택자여야 합니다. 이 10년 동거기간을 산정할 때 상속인이 미성년자인 기간은 제외됩니다. 세진 씨의 경우, 어머니와 20년 넘게 동일세대에서 거주했고 그동안 집을 따로 소유하지 않았기 때문에 이 공제를 적용받을 수 있었습니다.

네, 현명한 선택이었어요. 상속 당시로 돌아가 보면, 어머니의 유일한 상속 재산은 아파트 한 채(감정가액 9억원)뿐이었죠. 이때 일괄공제 5억원과 동거주택상속공제 6억원을 공제받아 실제 상속세 납부액도 ‘0원’이었습니다.

사실 낼 상속세가 ‘0원’이면 신고 의무도 없긴 합니다. 하지만 상속주택을 언젠가 양도할 계획이 있다면 상속세를 신고해 두는 것이 유리합니다. 왜냐하면, 상속세를 신고할 때 기재한 가액이 곧 ‘취득가액’이 되기 때문입니다.

상속주택을 매도하는 과정에서 양도세를 계산해 보면, 이 취득가액이 왜 중요한지를 알 수 있어요. 만약 상속세를 따로 신고하지 않았고 상속 당시 시가를 증명할 방법이 없었다면, 국세청은 공동주택 공시가격 등 낮은 기준가액을 취득가액으로 간주해 버려요.

이렇게 되면 나중에 양도소득세를 계산할 때 차익이 더 커져 세금을 더 내게 되는 불리한 상황이 생길 수 있습니다. 하지만 세진 씨는 감정평가를 통해 상속세를 신고해두면서 공시가격보다 높은 금액으로 취득가액을 인정받을 수 있었던 거죠.

양도차익을 줄이면서 양도세 부담도 덜어낸 현명한 전략이라고 볼 수 있습니다.

‘1세대 1주택 비과세 요건 판단’과 ‘장기보유특별공제’ 적용 기준은 다르다는 점을 이해하는 것이 중요합니다. 먼저, 동일세대로서 주택을 물려받은 자녀가 상속주택을 1세대 1주택 비과세 요건으로 팔 수 있을지 판단할 때, 피상속인의 보유·거주기간을 통산할 수 있습니다.

예를 들어, 상속 당시 조정대상지역에 속한 주택이라면 ‘2년 보유+2년 거주’ 요건을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때 피상속인(어머니)의 거주기간이 요건을 갖췄다면, 상속인(세진)이 상속받은 후 그 집에 살지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있다는 뜻입니다.

반면, 장기보유특별공제는 얘기가 다릅니다. 이 공제는 ‘취득 시점 이후’의 보유·거주 기간을 기준으로 산정하기 때문이죠. 즉, 상속받은 시점(상속개시일) 이후를 기준으로 상속인의 보유·거주기간을 따지겠다는 겁니다.

이렇다 보니 아무리 오랫동안 부모님과 함께 살았다고 해도, 상속 전의 보유·거주기간은 장기보유특별공제 계산에 포함되지 않아요. 상속주택을 팔 때, 피상속인의 기간은 비과세 요건에 반영되지만 장기보유특별공제에는 상속인의 기간만 반영된다는 점을 유의해야 합니다.

네, 맞습니다. 장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 오래 갖고 있다가 팔면 세금을 깎아주는 제도인데요, 1년에 2%씩 최대 15년간 30%까지 가능합니다. 일반적으로 15년 동안 주택을 갖고 있다가 매도하는 경우엔 양도차익에서 30%를 뺀 금액에 세금을 매기겠다는 뜻이죠.

1세대1주택자인 경우 이 혜택은 더 커지는데요. 기본적으로 비과세 요건을 갖춘 1주택자가 12억원 이하의 집을 팔 때 낼 세금이 없으니 장기보유공제를 검토할 필요가 없겠습니다만, 문제는 세진 씨 사례(양도가액 18억원)처럼 12억원을 넘는 집을 팔 때죠.

이때는 ‘1세대1주택 고가주택에 대한 장기보유특별공제율’을 적용해 세금을 아낄 수 있습니다. 보유 기간과 거주 기간 모두 1년에 4%씩 최대 40%를 각각 최대로 장기보유특별공제 받을 수 있어요.

즉 10년 이상 부동산을 보유·거주했다면 양도차익의 80%를 공제받을 수 있는 셈이죠. 세진 씨 역시 어머니와 20년 동안 함께 살았던 터라 이 장기보유공제율을 80%를 적용했을 거예요.

하지만 장기보유공제는 상속 이후 보유·거주 시점을 따져야하니, 세진 씨는 이 공제율을 4년으로 계산해야 합니다. 이에 따라 32%(보유 16%·거주 16%)의 공제율을 적용하는 게 맞습니다.

세진 씨가 이 집을 18억원에 양도했는데, 상속 당시 취득가액은 9억원이었으니 양도차익은 총 9억원이 나옵니다. 그런데 다행히도 세진 씨는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하기 때문에 양도차익 전체에 세금이 부과되지 않습니다.

즉, 양도가액 12억원까지 비과세를 받으면서 18억원 중 12억원을 초과한 6억원만 과세 대상이 됩니다. 하지만 실제로는 전체 차익(9억원) 중 초과분(6억원)이 차지하는 비율만큼 세금이 부과되어요. 이를 계산하면 약 3억원 정도가 과세 대상 양도차익으로 나옵니다. [ 9억원×(6억원/18억원) = 3억원]

이 3억원에 대해 장기보유특별공제를 적용해야 하는데요. 이때 공제율은 80%(보유·거주 10년 이상)가 아닌 32%(4년)를 적용해야 한다는 점을 유의해야겠죠.

이렇게 나온 양도소득금액(2억400만원)에 ▷기본공제(250만원) ▷세율 38% 등을 차례로 적용해주면 최종 납부할 세금은 6229만3000만원(지방세 포함)이 산출됩니다. 최초 신고보다 약 5345만원을 더 내야 하네요.

상속주택은 본인이 의도적으로 취득한 주택이 아니라는 점을 고려해 특례를 적용해 주는데요. 상속 전부터 보유했던 기존 주택에 한해서 매도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 동시에 기존주택이 아닌 상속주택을 먼저 매도하는 경우 특례를 적용할 수 없다는 의미이기도 하죠.

상속특례에도 유의해야 할 조건도 하나 있어요. 바로, ‘상속 당시 피상속인과 별도 세대’였던 경우에만 적용된다는 겁니다. 쉽게 말해, 부모님과 따로 살던 자녀가 주택을 상속받은 경우에만 이 특례를 쓸 수 있다는 뜻이지요.

따라서 상속 당시 다른 집을 이미 갖고 있는 상태에서 어머니와 함께 살던 집을 물려받았다면, 상속주택 특례는 적용되지 않는다는 점도 꼭 기억해 두세요.