아버지가 물려준 땅, 공공주택 부지 선정에 48억 보상…덕분에 세금도 1.8억 아꼈다 [이세상]

김차남(가명·50) 씨는 신문을 읽다 말고 벌떡 일어나 서랍을 열었다. ‘공공사업 토지수용 시 양도세 감면 혜택 확대’라는 굵은 제목이 눈에 들어온 것. 그가 급히 꺼낸 건 작년 말 김씨 형제로부터 날아온 한 통의 안내문. 아버지에게서 상속받은 경기도 구리시의 농지가 공공주택지구 조성사업 대상지로 지정됐고, 한국토지주택공사(LH) 주도로 곧 수용될 예정이라는 내용이 적혀 있었다.

앞서 1991년, 김 씨 형제는 아버지로부터 두 필지(A·B)의 농지를 2억원씩 나란히 상속받았다. 1필지 당 보상금만 48억원. 양도세가 줄어든다는 사실에 반가워했지만 ‘농사를 짓지 않으면 세금 더 낸다’와 같은 마음에 걸리는 것들이 있었다. 일단 두 형제 모두 농사를 지은 적이 없었기 때문이다. 또 오래 전 캐나다로 이민을 간 형도 감면을 받을 수 있을지도 문제다. 김 씨가 실제 절세 효과를 따져보기 위해 ‘국세언니’를 찾아갔다.

A. 네, 수용되더라도 양도세는 꼭 신고하고 납부해야 합니다.

토지가 팔리는 것뿐만 아니라 공익사업으로 수용되는 것 역시 ‘양도’로 보기 때문이에요. 재산이 본인 소유에서 국가 등으로 넘어가는 만큼, 세금도 발생하게 되는 거죠.

A. 토지가 수용된다고 해서 단순히 보상금에서 일정 금액을 떼는 방식으로 양도세를 계산하는 건 아니에요. 이 경우 역시 ‘양도소득금액’을 정확히 구하는 게 중요합니다.

먼저, 보상금 등 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액(양도차익)을 구하고, 여기에 장기보유특별공제 등 각종 공제를 적용해 과세 대상 소득(양도소득금액)을 산출합니다.

여기서 기본공제 250만원은 자동으로 적용됩니다. 종합소득이 있든 없든 무조건 공제받을 수 있어요. 예정신고나 확정신고를 하지 않아도 적용되고 거주자와 비거주자 모두 동일하게 해당됩니다.

산출된 양도소득금액에서 기본공제 250만원을 차감해 과세표준을 계산하고, 여기에 양도소득세율을 곱해 세액을 산출합니다. 만약 세액감면 대상에 해당된다면, 이 산출세액에서 감면세액을 다시 빼 최종 납부세액을 결정합니다.

한 가지 더 유의할 점은, 같은 해에 토지 외 다른 부동산(건물·분양권·조합원입주권 등)을 추가로 양도했다면 이들을 모두 합산해 소득금액을 계산해야 해요. 이 경우 다음 해 5월에 합산 신고를 해야 하니 꼭 챙기셔야 합니다.

참고로, 거주자냐 비거주자냐에 따라 신고처가 다릅니다. 국내에 거주 중인 김차남 씨처럼 ‘거주자’라면 주소지 관할 세무서에 신고하고, 캐나다에 거주하는 형처럼 ‘비거주자’인 경우에는 부동산 소재지 관할 세무서에 신고하면 됩니다.

A. 맞아요, 양도소득세는 얼마나 오래 해당 토지를 보유했느냐에 따라 세율이 달라져요.

보통은 취득일부터 양도일까지의 기간을 기준으로 계산하고, 보유기간이 짧을수록 세율이 높게 적용되는 구조예요. 예를 들어, 1년 미만 보유한 땅을 팔면 50%, 2년 미만이면 40%의 높은 세율이 적용됩니다.

그런데 상속받은 토지의 경우는 조금 특별해요. 내가 그 땅을 상속받은 날짜부터 보유기간을 계산하는 게 아니라, 돌아가신 부모님(피상속인)이 그 땅을 처음 취득한 날짜부터 내가 가진 걸로 간주합니다.

왜냐하면 내가 상속받은 지 얼마 안 돼서 어쩔 수 없이 토지를 팔게 됐는데도 단기 보유로 간주되면서 고세율(40~50%)을 적용받는 건 억울할 수 있으니까요. 그래서 세법에서는 상속받은 자산에 한해 이런 예외를 인정해주고 있습니다.

A. 장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유했을수록 양도세를 줄여주는 제도인데요, 상속받은 경우에도 이 공제를 적용받을 수 있어요.

다만 보유기간을 계산할 때는 주의할 점이 있어요.

많이들 양도소득세율처럼 돌아가신 부모님(피상속인)이 땅을 보유한 기간까지 포함되는 줄 알지만 장기보유특별공제는 ‘상속받은 날’, 즉 아버지의 사망일(상속 개시일)부터 계산됩니다.

쉽게 말해, 내가 그 땅을 실제로 상속받은 시점부터 보유기간이 시작되는 거예요. 이후 3년 이상 보유하면 공제가 시작되고 최대 15년 이상 보유하면 30%까지 공제받을 수 있습니다. 그리고 이 공제는 국내 거주자든, 해외 거주자든 모두 동일하게 적용됩니다.

A. 다행히 그렇지 않습니다.

먼저, ‘비사업용 토지’는 말 그대로 실제로 사용하지 않고 보유만 하고 있는 땅을 뜻해요. 정부는 이런 땅을 투기 목적으로 간주해서 양도세율을 10% 더 높게 과세합니다.

하지만 차남 씨의 사례처럼 공익사업을 이유로 강제로 수용되는 토지라면 예외가 적용돼요. 여기서 가장 중요한 기준이 바로 ‘사업인정 고시일로부터 5년 이전에 취득했느냐’예요.

사업인정 고시일이란 정부가 ‘이 땅을 공공사업에 쓰겠다’고 공식 발표하는 날을 뜻해요. 국토교통부장관이 그 내용을 관보에 고시하게 되어 있죠. 이때부터 토지를 강제로 수용할 수 있는 권한이 생깁니다.

특히 상속받은 토지의 경우, 취득 시점도 중요해요. 상속인이 직접 취득한 날이 아니라 돌아가신 부모님이 처음 토지를 산 시점을 기준으로 5년을 따져봐야 합니다.

차남 씨 아버지께서 이 땅을 두 형제에게 1991년에 상속해주셨으니 일단 사업인정 고시일보다 훨씬 이전에 취득한 셈이네요.

그래서 이 경우엔 그 땅은 비사업용 토지로 간주되지 않고, 세율이 더 올라가는 일도 없습니다. 이 기준은 국내 거주자든, 비거주자든 똑같이 적용돼요.

A. 세금 감면부터 설명하자면, 올해 조세특례제한법이 개정되면서 공익사업으로 수용되는 부동산에 대한 양도세 감면 한도가 더 넉넉해졌지요.

이전에는 1년에 최대 1억원, 5년 동안 최대 2억원까지 감면이 가능했는데, 지금은 1년에 최대 2억원, 5년 동안 최대 3억원까지 감면받을 수 있게 바뀐 거예요.

단, 이 감면 혜택을 받기 위해선 한 가지 요건이 있어요.

바로 ‘사업인정 고시일로부터 2년 이전’에 취득해야 한다는 겁니다. 이 요건을 충족하면, 양도소득세의 15~45%를 감면받을 수 있어요. 단, 이 제도는 2026년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 적용됩니다.

참고로, 비거주자는 일반적으로 양도소득세 비과세나 감면 혜택을 받기 어렵습니다. 하지만 공익사업으로 토지가 수용되는 경우에는 예외예요. 이 경우에 한해서는 거주자와 마찬가지로 세금 감면을 받을 수 있습니다.

A. 네, ‘직접 농사 여부’에 따라 세금 부담이 일부 생길 수 있습니다.

즉, 공공사업으로 토지가 수용되면서 양도소득세 감면을 받더라도 그 땅에서 실제로 거주하면서 직접 농사를 짓지 않았다면 감면받은 세액의 20%만큼을 ‘농어촌특별세’로 추가 납부해야 해요.

쉽게 말해, 세금 감면은 있지만 ‘직접 농사 안 지었으니 그만큼은 다시 내세요’라는 취지인 거죠. 수용된 토지가 자경 농지면 자경 기간에 관계없이 농특세를 내지 않아도 됩니다.

그치만 차남 씨 형제는 자경 요건을 못 채웠기 때문에 농어촌특별세는 별도로 내야 했던 거죠.

A. 네, 하나씩 살펴보겠습니다.

보상금액 48억원에서 상속가액 2억원을 뺀 뒤 ▷장기보유특별공제(15년 이상·30%) ▷기본공제(250만원)를 차례로 적용하면 과세표준은 32억1750만원이 나옵니다. 여기에 세율을 적용하면 양도세는 약 13억8194만원이 산출됩니다.

그리고 올해 한도가 확대된 ‘자경농지 감면’ 2억원(최대 한도)이 추가로 적용됩니다. 그러면 양도세는 약 11억8194만원으로 줄어듭니다. 다만, 농사를 짓지 않아 감면받은 세액의 20%만큼을 농어촌특별세(4000만원)로 내야 하죠. 지방소득세까지 더하면 최종 납부할 세금은 약 13억4013만원입니다. 감면 혜택이 없는 것(15억2013만원)과 비교하면 무려 1억8000만원이나 아낄 수 있게 됐죠.

네, 사실 토지 보상은 기본적으로 현금 보상이 원칙이지만, 채권으로 받는 절세 전략도 있어요. 보상 방식에 따라 양도세 감면율이 달라지기 때문이죠.

먼저, 보상금을 현금으로 받으면 세액의 15%를 감면받습니다. 그런데 채권으로 보상받는 경우에는 감면율이 더 높아질 수 있습니다.

일반적으로 채권으로 보상받으면 20%를 감면받습니다. 만약 3년 이상 보유하는 조건(특약)으로 채권을 받으면 35%, 5년 이상 보유 특약 채권으로 받을 경우에는 45%까지 감면받을 수 있습니다. 즉, 채권의 보유 기간이 길수록 감면 혜택도 커지는 구조인 것이죠.

즉, 같은 금액을 보상받더라도 채권이나 장기 보유 특약을 선택하면 감면 혜택이 더 커질 수 있으니 올해 늘어난 한도를 충분히 잘 활용하시길 바랍니다.

[유혜림 기자 / 김혜리 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀 세무전문가]