“집계약 파기당했는데 세금까지 내라고?” 위약금 얹어 1억 받은 부부 ‘날벼락’ [이세상]

집주인(매도인)으로부터 날아온 일방적인 통보에 김준서(44) 씨 부부는 말문이 막혔다. 며칠 전만 해도 부동산 중개사무소에서 계약서를 작성하고 내 집 마련 기쁨을 안고 문을 나섰던 두 사람이었다. 매매가는 5억원. 부부는 계약금으로 5000만원을 걸고, 설레는 마음으로 이사 준비에 한창이었다.

하지만 그 사이 계약한 아파트가 ‘재건축 선도지구’로 지정될 가능성이 있다는 뉴스가 나왔고, 집값이 더 오를 거라 판단한 집주인은 위약금 5000만원을 얹어 1억원을 돌려주기로 하면서 계약을 파기했다. “여보, 아쉽지만 계약금 2배 돌려받는 걸로 위안을 삼자.” 당혹스러워하는 준서 씨를 아내가 달랬다.

그런데 주변에서 들리는 말에 부부는 다시 혼란에 빠졌다. 위약금에도 세금이 붙을 수 있고, 심지어 건강보험료까지 오를 수 있다는 것. 이번엔 아내마저 당황스러움을 감추지 못했다. 준서 씨 부부가 정확한 상황을 파악하기 위해 세금 전문가 ‘절세미녀’를 찾아갔다.

A. 네, 그렇습니다. 부동산 계약이 단순 변심으로 인해 파기되면서 받은 위약금은 세법상 ‘기타소득’으로 간주되기 때문입니다.

기타소득은 22%(지방소득세 포함)의 세율이 적용되는데요. 계약 위약금은 중개수수료 등을 제외하면 필요경비가 거의 들지 않아 사실상 전체 금액에 세금이 부과될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

준서 씨처럼 집주인의 변심으로 부동산 계약이 깨진 경우, 집주인은 계약금의 2배를 배상(배액배상)해야 합니다. 집주인은 계약금 5000만원에 배액배상금에 해당하는 5000만원을 얹어서 총 1억원을 준서 씨에게 지급해야 하죠.

이때 처음에 냈던 계약금 5000만원은 세금과 무관하지만, 추가로 받은 5000만원은 ‘계약 파기에 따른 위약금’으로 간주되어 기타소득세 대상이 됩니다.

A. 네, 계약을 파기한 측이 매도인이라면, 매도인은 위약금에서 세금을 미리 떼고(원천징수) 의무적으로 국세청에 신고·납부해야 합니다.

매도인이 준서 씨에게 돌려주는 1억원 중 위약금에 해당하는 5000만원에 대해 기타소득세 22%(지방소득세 포함)를 지급일의 다음달 10일까지 세무서에 신고, 납부해야 합니다.

이때 세율은 22%이며, 준서 씨에게는 세금을 제외한 8900만원(계약금 5000만원+위약금 세후금액 3900만원)만 입금되는 것이죠.

만약 매도인이 원천징수를 하지 않으면, 세금을 떼지 않은 책임은 매도인에게 있고 가산세 불이익도 부담해야 해요.

이때 가산세는 ①미납세액의 3% ②미납세액×0.025%×미납일수 ③미납세액의 10% 중 작은 가액이 됩니다.

또한 매도인은 기타소득자가 얼마를 받았고, 얼마나 세금을 냈는지 등을 적은 ‘지급명세서’를 다음 해 2월 말까지 국세청에 제출해야 합니다. 이걸 제출하지 않아도 지급명세서 미제출가산세가 따로 붙으니 유의해야 합니다.

A. 꼭 그렇지만은 않습니다. 준서 씨처럼 위약금(기타소득)을 받은 경우, 소득 금액에 따라 종합소득세 신고가 필요한 경우도 있습니다.

받은 기타소득이 연 300만원 이하라면, 분리과세 또는 종합과세 중 선택이 가능한데요. 이때 이미 원천징수된 22% 세금으로 과세(분리과세)가 끝날 수 있어 별도의 신고는 하지 않아도 됩니다.

하지만 기타소득이 연 300만원을 초과하면, 다음 해 5월에 다른 소득과 합산해 종합소득세(최대 세율 49.5%·지방세 포함)를 반드시 신고해야 합니다. 이 경우 신고가 의무이며 미신고 시 가산세가 부과될 수 있습니다.

즉, 세금을 떼고 받았더라도 금액에 따라 본인이 추가로 해야 할 일이 생길 수 있다는 점을 꼭 기억해두세요.

A. 준서 씨의 경우, 위약금으로 5000만원(연 300만원 초과)을 받았으니 이 기타소득은 기존의 근로소득과 합산해 종합과세대상이 됩니다.

또 위약금 외에 연봉 7000만원의 근로소득이 있었는데요, 이 두 가지 소득을 합산해 세금이 어떻게 계산되는지 하나씩 살펴보겠습니다.

먼저, 근로소득 7000만원에서 근로소득공제(1325만원)을 적용하면 근로소득금액은 5675만원으로 줄어듭니다. 여기에 위약금(기타소득) 5000만원을 더하면 총 소득 합계는 약 1억675만원이 됩니다.

여기에 소득공제 150만원을 반영해 최종 과세표준은 약 1억525만원으로 줄어들죠. 이때 세율 35%(과세표준 8800만원 초과~1억5000만원 이하)를 적용하면 2139만원 정도의 세금이 산출됩니다.

하지만 이미 준서 씨는 근로소득에서 세금 750만원, 위약금에서 원천징수된 세금 1000만원을 납부한 상태죠. 합쳐서 1750만원을 이미 낸 겁니다.

여기에 표준세액공제·근로세액공제 등 간단한 세액공제 79만원을 적용하면 결과적으로 추가로 더 내야 할 세금은 약 310만원, 지방소득세까지 포함하면 총 부담은 약 341만원이 됩니다.

게다가 위약금을 받을 때 매도인이 미리 떼고 납부한 세금(원천징수)이 1100만원(지방세 포함)도 있었잖아요. 여기에 준서 씨가 종합과세로 추가 부담하게 되는 세금이 340만원대에 이르니 위약금 5000만원에 대해 내는 세금만 총 1400만원에 달하네요.

이처럼 계약 파기로 받은 위약금이라도 전액이 온전히 내 돈이 아니라는 점, 그리고 받는 순간부터 세금 신고와 납부까지 챙겨야 할 게 많다는 점을 꼭 유의해야 합니다.

A. 종합과세 대상인데도 신고를 하지 않으면 가산세가 붙습니다. 특히 근로소득 외에 기타소득같은 다른 소득이 있는데도 신고하지 않으면 ‘무신고 가산세’가 부과되며, 미납 세금의 20%를 추가로 내야 합니다.

또, 기한 내에 세금을 내지 않은 경우엔 하루하루 지날 때마다 ‘납부지연 가산세’도 따로 붙습니다. 하루에 0.022%씩 계산돼서 기간이 길어질수록 부담도 커지게 됩니다.

A. 네, 영향을 줄 수 있습니다. 준서 씨와 같은 직장가입자의 경우, 근로소득 외에 다른 소득이 연 2000만원을 초과하면 그 초과분에 대해 건강보험료를 추가로 납부해야 합니다.

직장인의 건강보험료는 보통 근로소득 기준으로 회사와 본인이 절반씩 부담하지만, 근로 외 소득에 따른 추가 보험료는 전액 본인 부담입니다.

이런 추가 보험료는 소득이 확정된 다음 해 11월부터 1년간 반영되는데요. 준서 씨처럼 기타소득이 5000만원 발생한 경우, 2000만원 초과분인 3000만원에 대해 7.09%가 적용됩니다.

즉, 준서 씨는 다음 해 11월부터 1년간 매달 약 18만원의 보험료를 추가로 납부해야 합니다.

A. 계약을 매수인(구매자)쪽에서 먼저 파기하면, 매수인은 자신이 이미 낸 계약금을 돌려받지 못하고 포기해야 합니다.

물론 매도인이 받은 계약금 역시 기타소득으로 간주되기 때문에 매도인은 22%(지방소득세 포함)의 기타소득세를 신고하고 납부해야 합니다.

이때 역시 기타소득 금액이 연 300만원을 초과할 경우, 매도인은 다음 해 5월에 종합소득세 신고도 추가로 해야 합니다.

단, 매수인은 계약금을 포기했을 뿐이므로 세금 신고나 원천징수 같은 의무는 없습니다.

[유혜림 기자 / 호지영 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀]