다주택자 양도소득세 중과가 지난 10일 재개되자 서울 아파트 시장이 다시 들썩이고 있다. 한국부동산원에 따르면 5월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.28% 올라 직전 주 상승률(0.15%)의 거의 두 배로 뛰었다. 지난주 서울 25개 자치구 가운데 유일하게 하락했던 강남구까지 12주 만에 상승 전환했고, 성북구(0.54%)·서대문구(0.45%)·강서구(0.39%) 등의 상승률은 서울 평균을 크게 웃돌았다. 시장 상황이 심상치 않다.

시세보다 싸게 내놨던 급매물이 사라지자 억눌렸던 가격이 다시 뛰고 있는 것으로 보인다. 실제 최근 며칠 사이 서울 아파트·오피스텔 매매 매물은 4000건 이상 감소했다고 한다. 특히 대출 규제 영향으로 상대적으로 가격이 낮은 지역에 매수세가 몰려 과열 양상까지 빚고 있다. 더 큰 문제는 전세시장이다. 서울 아파트 전셋값은 이번 주 0.28% 올라 전세난이 극심했던 2015년 11월 이후 11년 만에 최대 상승 폭을 기록했다. 성북구(0.51%)·성동구(0.40%)·강북구(0.40%)·광진구(0.37%)·노원구(0.36%) 등 중저가 지역의 상승세가 특히 가파르다. 지난해 10월 실거주 의무를 핵심으로 하는 토지거래허가구역이 서울 전역으로 확대된 이후 전세 매물이 줄어든 데다, 신규 입주 물량까지 감소하면서 전세난이 빠르게 확산하는 모습이다.

전셋값 급등은 청년·서민층에 큰 부담으로 작용할 뿐 아니라 매매시장까지 자극하게 된다. 전세 가격이 치솟으면 실수요자들은 차라리 집을 사는 게 낫다고 여기게 된다. 실제 2020~2021년 집값 급등 때도 전세난이 중저가 아파트 매수세를 자극해 시장 과열로 이어졌다. 지금도 서울 아파트 입주 물량은 올해 2만7000여 가구로 전년 대비 27% 가까이 줄고, 내년에는 1만7000가구까지 급감할 전망이다. 공급 부족에 전세시장 불안이 장기화하면 매매가격 상승 압력은 더 커질 수밖에 없다.

공급 부족 문제를 다주택자 매물 유도로 풀어보려던 정부 의도가 무색해진 셈이다. 정부는 실거주 중심 시장 전환과 투기 수요 억제를 내세우고 있지만 오히려 매물 감소와 전세난 심화만 키우고 있다는 지적이 나온다. 집값은 얼마나 실제 공급이 이뤄지느냐에 달려 있다. 그런데 수도권 인허가와 착공 물량은 계속 줄고, 재건축·재개발 사업도 지지부진한 상태다.

결국 시장 불안을 잠재우려면 신속하게 공급 물량을 늘리는 수밖에 없다. 공공만으로는 역부족이다. 민간 재건축·재개발 사업에 힘을 실어줄 필요가 있다. 안전진단·인허가 절차에 속도를 내고 용적률 규제도 합리화해야 한다. 지자체와의 갈등으로 멈춰 선 사업들도 조속히 정상화해야 한다.