[9·5부동산 추가 대책] 분양가상한제, 강남권 재건축 직격탄

“초과이익환수제이어 상한제까지” 분통…수도권·세종시도 적용 가시권 정부가 5일 ‘8ㆍ2대책 후속조치’로 민간택지 분양가상한제 적용요건을 개선하면서 사실상 서울 전 지역이 분양가상한제 범위에 들어가게 됐다.

5일 헤럴드경제가 부동산114에 의뢰해 개선된 분양가상한제 요건에 따라 적용이 유력한 지역을 분석한 결과다. 서울 전 지역 뿐 아니라 인접 수도권, 세종시 등도 범위에 들어갈 것으로 분석됐다.

이날 국토부는 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역 가운데 분양가격상승률과 청약경쟁률, 주택 거래량 등을 따져 분양가상한제를 적용하겠다고 밝혔다.

부동산114에 따르면 최근 3개월 서울의 주택가격 상승률은 3.65%로 같은 기간 물가상승률(0.7%)의 2배를 크게 웃돈다. 특히 송파구(5.68%), 강동구(4.90%), 강남구(3.84%) 등 강남권은 서울 평균 주택가격 상승률을 웃돈다. 성남, 안양시 등도 이에 포함되며 이번에 투기과열지구로 추가지정된 대구 수성구 역시 주택가격 상승률이 2.05%에 달했다. 일단 분양가상한제 적용 기본 조건은 갖춰진 셈이다. 여기에 최근 서울과 수도권의 뜨거운 청약열풍을 감안하면 강화된 요건을 피해나가기 어렵다는 게 관련 업계의 평가다. 다만 정부가 기준으로 삼는 한국감정원의 집값 통계는 이보다 변동폭이 크지 않다는 점은 감안해야 한다. 한 대형 건설사 관계자는 “분양가상한제 적용요건 기준이 매우 세게 느껴진다”고 해석했다.

분양가상한제가 적용되면 분양가는 ‘택지비+건축비’ 이하로 제한된다. 민간택지의 택지비는 감정평가액으로, 건축비는 설계, 감리, 공사비 등을 포함한 기본형건축비로 정해지며 각각의 가산비가 일정 부분 추가된다. 일반 분양주택은 상한제 시행 이후 최초 입주자모집승인을 신청한 주택부터 적용된다. 재건축ㆍ재개발 사업장의 경우 관리처분계획인가를 신청한 주택부터 적용된다.

당장 수익성에 타격을 입게 된 강남권 재건축 조합들은 울상이다. 지난 3월 현재 전용 85㎡기준 기본형건축비는 3.3㎡당 597.9만원이다. 2016년 12월 분양한 래미안 신반포 리오센트의 건축비(3.3㎡당 1350만원)의 절반도 되지 않는다. 국토부가 오는 15일 발표할 새 기본형건축비에 일정의 가산비를 추가해도 기존 재건축 단지의 분양가에 턱없이 미치지 못할게 뻔하다.

서초구의 한 재건축 조합장은 “재건축초과이익환수제에 분양가상한제까지, 강남 주민들의 재산권은 안중에 없는 것인가?”라며 분통을 터뜨렸다.

건설사들 표정도 어둡다. 나름의 적정 분양가를 토대로 프로젝트마다 수익성을 맞춰놨는데 이대로라면 다 엎어버리고 새로 시작해야 한다는 것이다. 주택부문 비중이 높은 한 건설사 관계자는 “‘시간이 돈’인 재건축 조합이 당장 사업을 중단하지는 않겠지만 중장기적으로 진행 속도를 늦출 경우 수주 물량이 적어질 수 있을 것”이라고 걱정했다.

전문가들의 의견은 엇갈린다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “현재 선분양제는 공급자가 정보 독점 효과를 누려왔다”며 “정부가 시장원리에 맞게 관리차원에서 일정 정도 개입해야 한다”고 설명했다. 또 현재 도입된 분양가상한제는 물가상승 등을 반영하도록 돼 있기 때문에 지나친 규제로 볼 수 없다고 강조했다.

반면 시장왜곡을 우려하는 목소리도 만만치 않다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 “분양가상한제는 돼지꼬리(소수의 신규분양주택)로 돼지몸통(다수의 기존주택)을 흔들겠다는 꼴”이라고 비판했다. 그는 “결국 꼬리는 몸통에 흡수될 수밖에 없다”며 “일부 낮은 분양가를 잡은 소수만 특혜를 받게 될 것”이라고 지적했다.

김우영 기자/