수요 심리 위축→집값 하락 ‘매물 잠김→집값폭등’ 우려 분석·전망도 정반대로 갈려

서울 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)의 아파트 거래량이 서울 전체 25개구 평균 거래량에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 5년 만에 처음 나타난 현상이다. 과거엔 강남이 집값 급등의 선봉에 서 있었다면, 이젠 집값 하락을 이끄는 것 아니냐는 분석이 나온다.

29일 서울부동산정보광장에 따르면 5월 들어 현재까지 강남3구(이하 강남)의 구당 평균 아파트 거래량은 172.3건으로 서울 25개구 평균 거래량(194.7건)보다 낮았다. 지난달에는 강남의 평균 거래량(205.0건)이 2013년 7월 이후 처음으로 서울 평균 거래량(251.0건) 밑으로 떨어지는 역전 현상이 나타났다.

이같은 역전 현상은 2013년 7월을 제외하면 2010년 이후로는 이번이 유일하다. 4월 이전까지만 해도 강남의 거래량은 서울 평균 거래량을 크게 웃돌았다. 1~3월을 기준으로 보면 강남의 거래량은 서울 평균에 비해 1.5배 가량 많다. 그도 그럴 것이 강남은 다른 구에 비해 아파트가 1.5배 정도 많아 거래량도 자연스레 많을 수밖에 없다.

아파트 물량 대비 거래량을 따져보면 4월 이후 강남 거래 절벽 현상은 더 확연히 드러난다. 서울시 공동주택은 151만8600가구(2016년 기준)인데, 4~5월 그 중 0.73%(1만1139건)만 거래됐다. 반면 강남3구는 공동주택 31만1200가구 중 0.36%인 1132건만이 거래됐다. 거래 빈도는 강남이 서울 평균의 절반 수준에 그치는 것이다.

강남의 아파트 거래량이 이처럼 줄어든 원인을 놓고는 전문가들의 의견이 엇갈린다. 일각에서는 규제로 인해 시장 심리가 사그라들었기 때문으로 분석한다. 정부가 강남 및 다주택자와의 전쟁을 벌이면서 규제를 쏟아냈고, 특히 재건축의 경우 조합원 1인당 평균 4억4000만원의 재건축 부담금이 부과될 것으로 전망되는 상황에서 투자재의 성격이 강한 강남 아파트에 대한 수요도 줄어들 수밖에 없다는 것이다. 강남3구 아파트 가격 역시 4월 이후 줄곧 하향세다.(한국감정원 조사 기준) 전문가들은 수요가 사라진만큼 당분간 하락세가 이어질 것으로 본다.

반면 거래할 수 있는 물건 자체가 사라지는 ‘매물 잠김’에서 원인을 찾는 이들도 있다. 매물 잠김의 원인은 여러가지가 있는데, 다주택자 양도소득세 중과가 시행된 4월 이전에 규제를 피하기 위해 거래가 늘었던 것이 그 중 하나다. 팔려는 사람들은 미리 땡겨 팔았고 남은 사람들은 당분간 팔 계획이 없기 때문에 매물이 줄었다는 분석이다. 정부가 지난해 8.2 대책을 통해 발표한 ‘조합원 지위 양도 금지’도 효과도 있다. 조합 설립 이후 단계에서 재건축 아파트는 사실상 거래를 할 수 없도록 한 이 조치로 강남 재건축 아파트 단지 중 상당수 물량이 현재 거래가 불가능해졌다는 것이다.

다주택자의 주택임대사업자 등록 역시 매물 잠김의 원인이 된다. 등록한 임대주택은 단기 4년ㆍ장기 8년 동안 거래를 할 수 없다. 4월 이전까지 임대사업 등록이 전국에서 가장 많이 일어난 지역이 강남이기 때문에 그만큼 거래 가능한 물량이 줄어들게 됐다는 판단이다.

강남의 거래량 감소가 매물 잠김 때문이라 말하는 전문가들은, 자칫 강남 아파트값이 폭등하는 상황이 다시 나타날 수 있다고 우려한다. 매물 잠김은 곧 공급 감소를 의미하기 때문이다.

김성훈 기자/


paq@heraldcorp.com