규제로 매물 자체가 줄어 매물적체 따른 하락 없어 부동자금 여전히 ‘대기중’

[헤럴드경제=김우영 기자] 서울 아파트 매매거래량이 급감하면서 매매가격도 동반 추락할지 관심이 쏠리고 있다. 정부의 강력한 규제가 이어지는 등 달라진 시장 환경때문에 무작정 ‘거래량 급감=매매가격 하락’으로 판단해선 안된다는 지적이 이어지고 있다.

2일 서울시 부동산정보광장에 따르면 6월 서울 전체 아파트 매매거래량은 4695건으로, 1년 전보다 67.2% 줄었다. 특히 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)는 82.9%나 급감했다. 지난 4월 다주택자 양도세 중과가 시행된 뒤 ‘거래절벽’이란 표현이 어울리는 상황이 계속되고 있다.

이에 비해 아파트 가격은 ‘거래절벽’에서도 상승끈을 놓지 않고 있다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 아파트 매매가격은 0.21% 올랐다. 이는 연초 1월과 2월 각각 1.34%, 1.39%씩 오르던 것과 비교하면 오름폭이 둔화된 것이지만 상승세는 여전하다. 전문가들은 이런 현상이 나타나는 것은 강력한 정부 규제의 영향으로 해석한다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “양도세 중과에 따라 ‘퇴로’가 차단된 집주인들이 버티기에 들어가면서 집값이 상승세를 유지하고 있다”고 설명했다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 수요와 공급이 맞물리는 정상적인 시장 상태가 아니라며 과거 도식을 단순 대입하면 안된다고 강조했다. 그는 “예전 같으면 거래량이 이 정도 사라지면 매물이 적체돼 있어 심각한 상황인 게 맞다”면서 “하지만 지금은 수요가 줄었어도 매물이 함께 감소하면서 시장의 매커니즘이 정상 작동하지 않고 있다”고 지적했다.

부동산으로 몰려든 자금이 쉽사리 빠져나가지 않는 것도 원인으로 꼽힌다.

채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 “절대적인 주택 공급이 부족했을 때는 거래가 감소하면 가격이 떨어졌지만 지금은 부동산으로 유입된 시중의 유동자금이 너무 많은데다 과거 학습효과가 더해지면서 집값을 굉장히 많이 버텨주고 있다”고 설명했다. 다만 채 원장은 “현재의 관망세 속 매도ㆍ매수세의 힘겨루기가 공급물량 확대에 따라 점차 가격 하락 쪽으로 방향을 잡을 것”으로 예상했다.

지금 시장에선 과거와 달리 거래량이 매매가격을 좌우할 변수가 되지 못한다는 주장도 있다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “집값을 전망하는 거시경제 변수는 경기나 금융시장 조건 등”이라며 “거래량과 매매가격 간에는 아무런 인과관계가 없다”고 말했다.


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