출자규모 1000억 이내 위탁운용사 선정

공동투자 외 자산에도 40% 투자 가능

“우량자산에 대한 투자기회 확대”

[헤럴드경제=최준선 기자] 국민연금공단 기금운용본부가 출자규모 1000억원 규모의 국내부동산 펀드 위탁운용사 선정에 나섰다. 다른 위탁펀드가 국내 부동산에 투자할 시 공동으로 투자하기 위한 공동투자(Co-investment) 펀드다. 국내 부동산에 공동투자 방식을 적용한 것은 이번이 처음으로, 우량자산에 대한 투자기회를 확대하고자 하는 국민연금의 의지가 반영됐다는 평가다.

1일 금융투자업계에 따르면 국민연금은 국내 부동산 공동투자펀드 위탁운용사 공개 모집 공고를 내고 제안서를 접수하고 있다. 국민연금의 출자 규모는 1000억원 이내로, 운용사는 국민연금 출자비율이 펀드 약정 총액의 50% 이상 90% 이하 조건을 충족하도록 해야 한다. 접수 마감은 이달 31일까지로, 이후 정량평가(제안서 심사)와 현장실사 등을 거쳐 12월께 운용사 1곳이 최종 선정될 예정이다.

국민연금이 공동투자 방식으로 국내 부동산 투자에 나선 것은 이번이 처음이다. 공동투자 펀드는 중심이 되는 별개의 펀드가 특정 대상에 투자하는 과정에서 기존 출자자(LP) 혹은 또 다른 출자자의 자금을 추가로 투입하기 위해 설립되는 펀드를 말한다. 현재 국민연금은 출자한 블라인드펀드가 대규모 거래에 투자할 때 건별 투자가능 금액을 초과한 금액에 대해 국민연금에 우선적으로 공동투자기회를 제공하고 있다. 이번 공동투자 펀드 조성은 이같은 투자 수요에 보다 적극 대응하기 위한 차원으로 풀이된다.

특히 국민연금은 이번 펀드의 일부 금액(약정총액의 40% 이하)을 운용사가 발굴한 공동투자 기회 또는 우량 중소형 투자 건에 대해서도 투자할 수 있도록 했다. 국민연금 관계자는 "운용사의 우수한 심사능력과 신속한 투자의사결정을 바탕으로, 우량 자산에 대한 기금의 투자기회가 확대될 것으로 기대하고 있다"고 설명했다.

위탁운용사 선정 대상은 개발형·대출형 펀드, 해외부동산, 프로젝트금융투자회사(PFV) 등을 제외하고 500억원 이상 국내 부동산 임대형 펀드를 운용중인 '부동산투자회사(부동산투자회사법)' 및 '집합투자기구(자본시장법)'다. 공동운용사(Co-GP) 제안은 금지됐다.

투자 대상은 주로 코어(핵심) 및 선택적 밸류애드(가치 증대) 자산이다. 주택담보비율(LTV)은 펀드 전체의 60% 이내, 개별 자산은 65% 이내로 제한했다. 건별 투자규모는 약정 총액의 25% 이하로, 서울과 수도권을 제외한 지역은 약정총액의 25% 이하로 투자해야 한다. 선매입을 제외한 개발사업, 토지매입 리스크 및 인허가 리스크에 대한 부담은 금지된다.

펀드 만기는 13년 이내로, 2년 이내에서 연장이 가능하다. 투자기간은 설립일로부터 4년 이내이며, 1년 이내에서 1회 연장할 수 있다. 건별 예상수익률 기준은 에쿼티(지분) 투자 기준 순내부수익률(IRR) 7.0% 이상으로 제시했는데, IRR 8.0%를 상회할 경우 위탁운용사에 초과수익의 10% 이하를 성과보수로 지급할 예정이다.