용인·파주·김포·고양 4개지역 침체…광명축으로 전이될 듯 글로벌 금융위기후 공간적·시기적 쏠림+높은 원가구조 문제 고질적 미분양 해소·신규 분양 줄일 특단 대책 세워야

하반기 주택시장은 어떻게 전개될 것인가. 4ㆍ1대책으로 반짝 거래와 함께 가격상승 무드가 조성됐던 부동산시장이 재차 숨을 죽이면서 향후 시장에 대한 불안감이 짙게 드리워지고 있다.

특히 지난 50년간 도시화 및 산업화 과정에서 격랑에 파도타기를 지속해온 수도권 주택시장은 정부의 노력(?)에도 불구하고 2008년 이후 5년째 깊은 수렁에 빠진 채 활력을 찾지 못하고 있다.

분당신도시를 비롯해 평촌 일산 중동 산본 등 1기 신도시는 여전히 가격 추락 속에 매물 거래가 중단되다시피 한 상태이며, 용인 김포 고양 파주 등 이른바 4대 공급폭탄지역은 악성매물에 시달리고 있다. 하반기 4만3000가구가 입주하고 5만여 가구가 신규로 분양될 경우 침체는 더욱 가속화될 전망이다. 게다가 거시경제 침체로 인한 구매력 저하와 인구유출 등 구조 변화, 정부 및 공기업 이전 여파 등이 겹쳐 장단기 회복마저 극히 불투명하다.

수도권 주택시장의 현실과 전망, 해결대안을 모색해본다.

▶중대형 무덤, 수요 감소 불구 공급 지속, 악성 미분양 급증=지난 2008년 글로벌 금융위기 직후 소폭 하락에 그쳤던 수도권 아파트 가격은 2010년부터 3년 동안 하락폭이 더욱 커졌다. 하락 유형도 초기에는 재건축 대상 아파트가 주도했으나 점차 일반 아파트로 확산되는 추세다. 매매가가 평균 30~40% 하락한 반면, 전세는 지난 5년 동안 무려 37%가 올랐다.

지난해 수도권 주택거래량은 27만1000가구로 역대 최저치를 기록했다. 직전연도에 비해 무려 61%가 감소한 수치다. 통상 주택거래의 70~80%에 달하는 중소형 주택 거래마저도 직전 5년 평균 대비 34.3%가 감소해 실수요자 평형까지 무차별적으로 거래 부진에 시달리는 양상이다. 분양가상한제 실시 등 글로벌 금융위기를 전후해서 신규공급이 집중된 데 따른 후유증이다.

2007~2009년 40만가구를 초과하는 물량이 공급됐다. 더욱이 신규아파트는 인구밀도 규제와 물부족 여파 등으로 대형평형 위주로 공급, 악재가 됐다. 상시 미분양아파트 물량이 2만~3만가구를 오르내리는 이유다. 여기에 2기 신도시 등 외곽지역 신규분양 및 준공물량이 잇따라 늘어나면서 대형아파트 비중이 30%를 상회, 대형아파트의 무덤이 되고 있는 것이다. 수도권 미분양이 3만2759가구로 전국의 46.3%를 차지할 정도다. 이 가운데 47.6%가 준공후 미분양이며 준공 미분양의 74.2%가 중대형이다. 수도권 주택시장 회복에 발목을 잡고 있는 것이다.

▶용인 김포 고양 파주 4대 폭탄지역, 광명축 확산 전망=수도권 아파트 가격 하락지역은 17개 시에 달한다. 이 가운데 핵심 침체지역은 용인시를 비롯해 김포 고양 파주 등 4대 공급폭탄지역이다. 이들 지역은 금융위기 이후 매매가격이 급락, 평균 20%(2008년~2012년 3월) 정도가 하락한 것으로 나타나고 있다. 게다가 2기 신도시와 보금자리주택사업지구 인근에 위치해 지속적 집중적으로 신규주택 공급이 이뤄져왔다.

주택보급률이 106%에 달하는 용인시는 광교, 동탄 신도시 등지에서 신규아파트가 지속적으로 공급돼 미분양이 6442가구에 달하고 있다. 김포시 역시 주택보급률이 103%에 달하는데도 한강, 검단 신도시에서 추가로 공급되면서 미분양이 3188가구를 넘어선 상태다. 파주시(주택보급률 106.8%)는 삼송 원흥 향동 등지의 보금자리사업이 진행되면서 미분양이 2483가구, 고양시(주택보급률 94.8%)는 운정지구 공급 여파로 2925가구의 미분양이 산재해 있는 처지다. 이러다 보니 평당 매매가가 용인은 944만원, 고양 909만원, 김포 725만원, 파주 710만원 선으로 분양가를 크게 밑돌고 있다.

문제는 대규모 외부인구의 유입을 전제로 한 신도시 개발이 여전히 진행 중이라는 점이다. 계획대상지 중 미착공 택지 비중이 45% 정도인 데다 착공된 택지에서 지속적으로 주택이 공급되고 있다. 향후 100만구를 상회하는 물량이 대기 중이다. 여기에 이명박정부에서 개발계획을 수립한 광명축이 새로운 공급창구로 부상하면서 과잉공급 여파가 더욱 확대될 개연성이 크다. 수도권 시장에 대한 투기적 편견과 미분양대책 실기 등 정책오류까지 겹치면서 추후 더욱 어려운 시장으로 변화해갈 전망이다. 4대 공급폭탄지역의 집단대출 연체율이 수도권 평균치(3.61%)의 2배, 전국 연체율(1.99%)의 4배에 달하고 있음이 이를 말해주고 있다. 고양지역은 8.74%, 파주 6.57%, 용인 5.97%에 이르고 있다. 하우스푸어의 상당수가 이들 지역에 존재하기 때문이다.

▶수급불균형 해소, 사업지 구조조정 등 특단대책 절실=외부 유입에 의존적인 수도권 대규모 개발은 이미 한계에 달한 상황이다. 고령화와 원거리 출퇴근에 따른 피로감 등으로 수요가 지속적으로 감소할 수밖에 없기 때문이다. 더구나 정부기관 및 공기업의 본격적인 지방 이전이 가속화될 경우 경기도의 주택수요는 연간 9만가구 수준으로 감소할 것이라는 전망이 설득력을 얻는다. 과잉공급을 막기 위해 우선 택지지구 구조조정이 시급하다. 아울러 하우스푸어, 렌트푸어 대책을 이 지역에 우선 적용하는 적극적인 대응책도 필요하다. 미분양 해소를 위해 외국인의 국내 주거수요도 포괄적으로 검토해봄 직하다. 아울러 수도권 정책에 대한 재정비와 역차별 요소를 제거해야 한다. 건설산업연구원 김연아 박사는 지난 4일 개최된 ‘전환기 경기도 주택정책 이슈와 과제’ 세미나에서 “주택시장 침체를 해소하기 위해서는 잔여 공급물량의 시기조절을 비롯해 직주근접 생산 및 업무시설 유치, 광역교통망 확충 등 맞춤형 미분양 해소를 위한 장단기 처방이 시급하다”고 밝혔다. 또 수도권 4대 공급폭탄지역에서는 생애최초가 아니더라도 취득세 및 양도세 감면 조치를 연장하고 임대주택 리츠에 미분양 매입을 권고하는 대안을 제시했다. 신도시 민간주택공급 조정과 인프라 조기 확충, 투자이민제 적용 등을 중장기 처방으로 내놨다.

경기개발연구원 봉인식 박사는 ‘새로운 주택시장 환경과 경기도 정책방향’이라는 주제발표를 통해 “주택공급방식을 현행 중앙물량 중심에서 지방정부 중심의 지역수요 맞춤형으로 전환하고 택지지구 축소와 융복합도시 개발을 위한 규제완화, 세제 개편 등이 시급하다고 밝혔다.

장용동 대기자/