윤환진 신영증권 APEX 패밀리오피스 차장

윤환진 신영증권 APEX 패밀리오피스 차장

지속적인 저금리 기조가 이어지며 부동산 시장의 유동자금이 수익형 부동산으로 이동하고 있다. 오피스형 부동산과 함께 최근에는 30억~50억원 규모의 리테일(상가) 부동산의 거래가 활발하다. 수익형 부동산의 간접투자방식인 공모형 리츠나 부동산 펀드의 투자 수요가 점점 늘어나는 추세며, 자산가들의 안정적인 임대수익을 목적으로 한 투자도 크게 늘고 있다. 특히 은퇴를 앞두고 자녀들에게 현금증여(상속대비)를 고려하는 베이비부머들의 리테일 부동산 처분거래가 늘며 거래는 더욱 활성화 하고 있다. 부동산으로 증여나 상속이 이뤄질 경우, 자녀들에게 소유권이 분할돼 발생하는 여러 문제가 일어날 수 있기 때문이다.

이를 투자자 시각으로 바라보면 현금흐름이 창출되지 않은 부동산의 매각과 현금흐름 창출 부동산의 투자/보유의 형태로 이뤄져, 부당산 자산의 구조변화(Asset allocation)가 본격적으로 시작됐다고 설명해도 과하지 않을 것이다. 이런 추세는 경제성장이 완만한 시장에서는 지속적으로 발생할 수밖에 없는 현상으로 지속적 현금흐름 창출이 가능한 부동산의 가치는 커질 것으로 보인다.

그렇다면 투자자 입장에서 안정적인 수익을 위해 리테일 부동산은 무엇을 관심있게 살펴야 할까.

우선 해당 상권에 적합한 임차인이 있는 리테일 부동산이 유리하다. 리테일 부동산이 오피스나 주거형 부동산 등 타 부동산과 가장 중요한 차이점은 임차인의 영향을 많이 받는다는 점이다. 리테일 부동산은 임차인이 발생시킨 매출로 임대료, 인건비, 기타비용 등을 충당하기 때문에 투자자 입장에서는 투자하고자 하는 부동산의 임차인 구조가 해당상권에 적합한지 여부가 투자검토 중 가장 중요하게 검토해야 할 항목이다. 어떤 임차인이 있느냐는 현 임대수입뿐 아니라 추후 재매각시에도 가장 중요하게 영향을 미치는 부분이기 때문이다.

또 공실위험성을 반드시 점검해야 한다. 리테일 부동산은 아무리 좋은상권이라 하더라고 항상 공실위험이 존재한다. 특히 3~4층이상의 고층부에서는 늘 공실부담이 있기 때문에, 초기 투자 검토 시 해당 부동산이 공실이 전혀 없다 하더라고 주변 건물의 평균 공실률을 감안해 투자여부와 대출금액을 결정해야 한다. 대출금액을 결정할 때는 전체면적 중 저층부 1~2층에서 발생하는 임대료수입으로 대출이자를 감당 할 수 있을 만큼만 대출금액을 결정하는 것이 좋다.

아울러 권리금이 큰 임차인 구성의 부동산은 가급적 피하는 것이 좋다. 리테일 부동산에서 가장 중요한 것은 위에서 언급한대로 임차인이다. 매출이 높은 임차인의 경우 권리금이 발생할 수 있다. 권리금의 발생은 주로 임대인과 임차인간의 정식적인 임대차계약 이외의 기존 임차인과 새로운 임차인이 임대인의 임대계약을 승계하면서 발생한다. 임대인의 경우 임차인의 변경만을 인정하고 임차기간은 기존 임차인의 것만을 인정해주었다 하더라도 추후 임대차기간이 종료시점에서 새로운 임차인을 유치하고자 하는 경우 권리금을 주고 들어온 임차인과의 대립에서 자유로울 수 없고, 새로운 임차인을 유치하기도 그만큼 어려울 수밖에 없다. 따라서, 투자 검토 시 임대차계약서상에 이 부분에 대한 명시가 있는지와 동시에 제소전 화해조서 등이 작성되었는지의 여부를 확인하는 것이 좋다.

저금리 투자환경이 계속되며 수익형 부동산에 대한 투자는 꾸준히 늘 것으로 예상되는 이 때, 수익형 부동산의 옥석가리기는 반드시 필요한 시점이다. 부동산 처분 등의 전문성을 가진 금융회사를 통해 상담해 보는 것도 좋은 방법이 될 것이다.