일반적으로 ‘유통산업발전법 제12조 제1항’에 따르면 ‘대규모점포등개설자’ 즉 관리자는 상거래질서의 확립, 소비자의 안전유지와 소비자 및 인근 지역주민의 피해·불만의 신속한 처리, 그리고 그 밖에 대규모점포등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무를 수행한다.

그런데 ‘유통산업발전법 제12조 제4항’에서는 “매장이 분양된 대규모점포 및 준대규모점포에서는 제1항 각 호의 업무 중 구분소유와 관련된 사항에 대하여는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’을 따른다”고 정하고 있다.

또한, ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제25조’에서는 ‘관리인’을 “공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위, 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위, 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위, 그리고 그 밖에 규약에 정하여진 행위를 할 수 있다”고 규정하고 있다.

따라서 유통산업발전법 제12조 제4항에 의하면, ‘구분소유와 관련된 사항’의 업무 수행은 관리인만이 수행할 권한이 있고, ‘구분소유와 관련된 사항’ 이외의 사항에 대하여는 관리자와 관리인 간의 권한 충돌이 생길 여지가 있는 것이다.

이에 유통산업발전법의 취지와 집합건물법과의 관계를 고려할 때 대규모점포 관리자의 업무에서 제외되는 ‘구분소유와 관련된 사항’에 있어서 집합건물의 리모델링(대수선)과 그 비용 부담 문제에 관하여 법무법인 세인의 김연기 변호사에게 궁금한 사항을 물어보았다.

Q1. 현재 유통산업발전법에 의거 법인으로 관리운영을 하고 있는 경우 소유주 부담으로 공사하는 리모델링(대수선)을 현재의 법인 운영자가 추진해도 되나?

A. 리모델링은 ‘구분소유와 관련된 사항’에 해당하기 때문에 현재의 법인 운영자가 추진해서는 안 된다고 판단할 수 있다.

Q2. 현재의 법인과 별개로 집합건물법에 따른 ‘관리단’을 구성하여 리모델링을 추진하는 방법이 있는지, 또한 리모델링에 대한 소유주 동의를 받을 시 소유주 전원의 동의가 필요한가?

A. 집합건물법상 ‘관리단’은 법상 당연 성립하는 것이므로 관리단 집회의 결의에 대해 살펴봐야 한다. 우선 집합건물법에서는 재건축에 대해 별도의 법 조항을 두고 있는 반면, 대수선의 경우에는 별도의 법 조항을 두고 있지는 않다.

그러나 그 대수선이 공용 부분의 변경에 해당하는 경우에는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써(집합건물법 제15조 제1항), 공용부분의 처분에 해당하는 경우 구분소유자 전원의 동의로(민법 제264조. 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결), 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받는 방법으로 할 수 있을 것으로 보인다.

아울러 공용부분의 변경에 해당하고 그 결의를 서면 결의의 방법으로 하는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의가 있어야 한다(집합건물법 제41조 제1항).

Q3. 현재의 법인을 해체시키고 집합건물법으로 운영할 수 있나? A. 주택법 등의 적용을 받지 않는 집합건물의 경우 집합건물법상 관리단은 집합건물법상 당연히 설립하는 것이므로, 현재의 법인이 해체되는지와 무관하게 당연히 집합건물법의 관리단집회 결의를 통하여 집합건물의 관리가 가능하다.

하지만 본래 대규모점포를 개설하려는 자는 영업을 시작하기 전에 특별자치시장·시장·군수·구청장에게 등록하여야 하고, 만일 등록을 하지 않고 대규모점포를 개설하면 1년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하므로, 현재의 법인이 그 영업을 유지하면서 법인만을 해체할 수는 없다.

다만 리모델링 사업의 추진으로 인하여 관리자가 더 이상 영업을 하지 않을 것이므로 영업 종료를 이유로 현재의 법인을 해체하고 유통산업발전법상 관리자의 지위가 아닌 구분소유자의 지위로서 집합건물의 관리단집회에 참가하는 방법으로 리모델링 사업을 추진할 수는 있다고 여겨진다.

Q4. 비용 납부를 거부하는 소유주에 대한 대책은?

A. 집합건물법은 대수선과 관련한 명시적 조항은 두고 있지 않다. 이에 집합건물법의 재건축 조항(집합건물법 제47조 제3항, 제3호)의 해석 및 사례(98다15996, 2001다77819, 2013두25955, 2013누941)를 살펴보면, 재건축 결의 시 비용의 분담에 관한 사항을 정하도록 하고 있고, 관리단집회의 결의에 따른 효과는 결의에 찬성하지 않은 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원에게 미치는 것으로 보인다.

따라서 재건축 결의를 할 때 재건축에 찬성하지 않은 구분소유자도 비용을 분담하도록 하는 결의가 가능할 수 있다. 다시 말해, 대수선 결의의 경우 총 비용에 대한 구체적인 내용 및 이를 토대로 한 구분소유자 전원이 각자 부담할 비용 분담에 대한 내용이 분명히 명시되고, 이에 대한 찬반을 명확히 할 수 있을 정도로 비용 분담에 관한 사항이 정해졌다면, 이에 따른 비용 분담의 관리단 집회 결의는 구분소유자 전원에게 그 효력을 미치는 것이 되어, ‘관리단’은 추후 비용을 실제로 납부하지 않은 구분소유자에게 바로 비용 청구를 할 수 있다고 여겨진다.

<도움말: 법무법인 세인 김연기 변호사, 031-216-2500, ykkim3114.blog.me>

온라인뉴스팀/