“우리집이 종부세?” 1년 새 공시가 12억 초과 17만가구 늘었다 [부동산360]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 조만간 발표될 정부의 세제개편안에 종합부동산세 기본공제액 기준을 기존 12억원(1주택)에서 소폭 상향하는 내용이 담길 것으로 전망되는 가운데, 어느 정도 선으로 높일지 시장의 관심이 쏠린다. 기본공제액을 11억원에서 12억원으로 높이는 종부세법 개정안이 시행된 2023년에 비해 서울 평균 아파트값이 수억원 이상 오른 만큼, 전문가들 사이에선 13억~15억원이 적정선이라는 평가가 나온다. 다만 기본공제액이 상향될 경우, 중저가 지역을 중심으로 새로운 기준선에 대한 키 맞추기 현상은 심화할 수 있다는 관측이다.

27일 관계 부처에 따르면, 정부는 올해 세법개정안에 1가구 1주택 종부세 부과기준인 12억원을 그간 주택시장의 상승세를 반영해 높이는 방안을 검토 중이다.

현행 종부세법상 과세표준은 개인별 주택 공시가격에서 기본공제금액(1주택자 12억원, 다주택자 9억원)을 차감한 뒤, 현행 공정시장가액비율인 60%를 적용해 정해진다. 1주택자 기준 시세 약 17억~18억원 선집부터 종부세가 부과됐는데 이 기준을 더 높이겠다는 계획이다.

앞서 지난 정부는 2022년 7월 세제개편안에 종부세 기본공제액을 11억원에서 12억원으로 상향하는 안을 담았다. 관련 내용을 포함한 종부세법 개정안은 같은 해 12월 23일 국회 본회의를 통과해 2023년부터 적용됐다. 서울 부동산정보광장에 따르면 입법 당시인 2022년 12월 서울에서 실제 거래된 평균 아파트값은 8억6463만원이었는데, 올해 6월 평균값은 12억749만원이다. 4년 반 새 39.7%(3억4286만원) 오른 것이다. 개정 종부세법이 시행된 2023년 1월(9억7391만원)과 비교해도 24%(2억3358만원) 상승했다.

서울을 비롯한 수도권 주요 지역을 중심으로 주택가격이 큰 폭으로 오르며 과세 대상도 늘어났다. 국토교통부가 지난 4월 말 공시한 공동주택 공시가격 자료에 따르면 올해 공시가격 12억원 초과 주택은 전국 48만7632가구로 전년과 비교해 약 53%(16만8721가구) 급증했다.

이런 상황에 정부는 집값 오름세로 인한 실수요 중산층의 세 부담을 덜어주는 동시에, 보유가액에 따른 ‘차등 과세’로 체계를 재편하겠다는 구상이다. 1주택자 기본공제 문턱을 낮춰 일반 실거주자의 조세 저항을 줄이는 대신, 공정시장가액비율 조정 등을 통해 초고가 주택에 대한 과세를 정밀화하겠다는 방침으로 풀이된다.

이재명 대통령 또한 지난 23일 부동산 정책 국민 대토론회에서 “통상적인 1주택을 기준으로 적정한 기본 보유 부담을 설정한 뒤 실거주 용도나 서민·중산층용 주택에는 (세금을) 감해줄 수 있다”며 “반대로 호화주택, 다주택, 명백한 투기용에는 가중 요소를 더해 단계적으로 차등을 두는 방안을 고민하고 있다”고 언급하기도 했다.

전문가들은 상향될 1주택 종부세 기본공제액 적정 수준을 13억~15억원으로 보고 있다. 서울 아파트 평균·중위가격 상승폭을 고려해 기본공제 기준을 현실화해야 한다는 것이다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “(KB부동산 시세 기준) 현재 서울 아파트 평균값은 15억선을 넘는다”며 “수년 새 상승폭이 상당하기 때문에 15억원 내지는 그보다 높게 잡혀야 할 것”이라고 말했다. 송승현 도시와경제 대표 또한 “(정부가) 서울 아파트 평균값을 기준으로 해서 공제 기준을 설정하지 않을까 싶다”라며 “현재 기준보다 1억~2억원 정도 높일 수 있다”고 내다봤다.

다만 1주택 공제액 기준이 상향되면 이에 따라 중저가 단지들의 가격 상승세가 나타날 수 있다는 분석이다. 공제 상한선에 여유가 생기면서 해당 구간 바로 밑에 있는 중저가 아파트 단지로 매수세가 쏠리는 ‘키 맞추기’ 현상이 나타날 수 있다는 전망이다.

송 대표는 “기본공제액이 상향되면 시세 기준 20억선까지는 종부세가 공제되는 것이기 때문에 기존 중저가 지역들은 그 선에 닿을 수 있는 수준까지 가격이 올라갈 수 있다”며 “가격 앞단에 있는 단지들이 밀고 나가면 뒷단에 있는 단지 가격도 같이 올라갈 가능성이 있다”고 말했다.

서 교수도 “현재처럼 주택 공급이 원활한 상황이 지속된다면 종부세 부과 대상에서 빠지는 단지들을 중심으로 기준선까지 키 맞추기 현상이 나타날 것”이라고 했다.

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