‘아리팍’ 보유세 600만원 감소…“강남 초고가 급매 지속”

정부가 비거주 1주택 종합부동산세(종부세) 기본공제액과 세부담 상한을 현행 수준으로 유지하는 세제개편 수정안을 발표한 가운데, 고가 비거주 1주택자의 내년 보유세(종부세+재산세) 납부액이 원안 대비 수백만원에서 수천만원 줄어들 전망이다. 과세 형평성 논란 등 시장·정치권의 반발 여론을 의식해 절충안을 내놨지만 종부세율 단계적 인상·공정시장가액비율 상향·장기거주특별공제 전환 등 전반적인 세 부담 강화 기조는 여전하다. 이에 따라 강남권 중심의 매물 출회 흐름은 당분간 지속될 것이란 전망이 나온다.

2일 부동산 업계·재정경제부 등에 따르면 정부는 전날 국무회의에서 ‘2026년 세제개편안’ 정부안을 최종 확정했다. 지난달 3일 발표한 원안에서 일부 내용을 수정해 의결한 것으로, 비거주 1주택 종부세 관련 수정사항이 담겼다.

당초 세제개편안 원안에선 1주택자 종부세 기본공제액을 ▷거주 12억→14억원 ▷비거주자 12억→9억원으로 이원화한다고 밝혔다. 하지만 직장, 교육, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 인한 비거주 1주택까지 세 부담이 급증할 수 있다는 우려와 실거주 전환으로 인한 임대차 시장 불안 등 부작용을 지적하는 목소리가 커지며 비거주 공제액은 12억원을 유지하기로 했다. 부부 공동명의 비거주 1주택도 원안(부부 각각 9억→4억원)에서 후퇴해 각각 6억원을 공제해 주기로 수정했다. 뿐만 아니라 종부세 세 부담 상한도 200% 상향 계획을 철회하고, 현행 기준 150%를 그대로 적용하기로 했다.

▶잠실주공5 2520만→1928만원…고가 비거주 1주택 보유세 원안比 15~25% 감소=정부가 비거주 1주택 종부세 기본공제를 원상복구 하면서 공시가격 30억원 이상 고가주택의 보유세 부담이 원안에 비해 15~25% 가량 축소될 것으로 관측된다.

우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원의 ‘비거주 1주택 보유세 변동 시뮬레이션’(공정시장가액비율 70% 적용) 자료에 따르면 서울 송파구 ‘잠실주공5단지’ 82㎡(올해 공시가격 30억300만원)를 보유한 비거주 1주택자는 원안대로라면 내년 보유세를 2520만원 내야했지만, 수정안이 나오며 1928만원으로 592만원(23.5%) 줄었다. 이는 내년 공시가격 상승률을 올해 수치의 절반으로 추정해 추산한 결과다.

서초구 ‘아크로리버파크’ 84㎡(공시가격 39억3400만원) 비거주 1주택의 경우, 보유세 부담을 3888만원에서 3262만원으로 덜게 된다. 같은 단지 112㎡(공시가격 54억7500만원) 비거주 1주택자는 원안대로면 납부할 보유세가 6906만원에 달했지만, 수정안에 따라 5613만원으로 1000만원 이상 축소된다. 공시가격이 80억원을 넘어서는 용산구 한남더힐 235㎡ 비거주 1주택자도 보유세 납부액이 1억4086만원에서 1억1260만원으로 줄어든다. 부부 공동명의로 서초구 ‘반포자이’ 84㎡ 1채를 보유하고 있는 경우에도 보유세가 총 2184만원에서 1684만원으로 경감된다.

▶공정시장가액비율 상향 등 세 부담 강화 기조 여전=이처럼 비거주 1주택자의 세 부담이 일부 완화되긴 했지만 시장에서 체감하는 효과는 크지 않을 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 정부안이 확정되며 기존안의 ▷1주택자 양도소득세 장기보유특별공제 한도 신설 및 장기거주소득공제로의 전환 ▷종부세 주택 수 기준 차등세율 단계적 폐지 및 과세표준 6억~12억원 구간 세율 인상 ▷공정시장가액비율 60→70% 상향 등 보유세·양도세 전반을 아우르는 세 부담 강화 기조는 그대로 지속되기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “세제강화라는 방침은 지속되고, 공제금액과 세부담 상한도 완화라기보다 종전 수준을 유지하는 것”이라며 “공정시장가액비율 조정을 통해 향후 보유세를 높이는데 소요되는 기간만 더 늘어나는 것이라 보면 된다”고 평가했다. 이어 “개인별로 감당가능한 범위의 똘똘한 한 채 선호현상은 지속될 것이고, 고가지역도 일부 급매물이 소진되면 가격을 회복할 것”이라고 내다봤다.

8·3 세제개편안 발표 이후 강남권을 중심으로 호가를 낮춘 절세 매물이 나타나는 상황 속 이러한 매도 의사결정을 하는 소유주가 더 늘어날 수 있다는 의견도 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 “수정됐더라도 공정시장가액 비율은 그대로 올라가기 때문에 내년이나 내후년부터 체감되는 종부세 무게가 다를 것으로 보여진다”며 “소득이 없는 소유자들은 지금까지 관망했다면 이제 정부안이 확정됐기 때문에 의사결정을 해서 매물을 내놓을 가능성도 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 또한 “기존안이 발표되고 난 후 시장 흐름과 큰 변화가 없을 것”이라며 “내년까지 강남권 고가 매물은 계속해서 나올 것”이라고 전망했다.

다만 비거주 1주택 공제액 현행 유지로 매물 압박 요인이 일부 해소된 만큼 매물 증가세가 완만해질 수 있다는 관측도 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “애초 예고됐던 비거주 1주택자에 대한 종부세 강화가 일정 부분 후퇴했다는 점에서 주택시장에는 예상보다 완화적인 신호로 받아들여질 가능성이 있다”며 “서울의 고가 아파트 중 실거주하지 않고 전세를 놓은 1주택자 입장에서는 ‘보유세 부담 증가→매도 또는 실거주 전환’이라는 선택지가 생길 수 있었지만 공제액이 유지되면서 이러한 세금 발 매물 출회 압력은 상당 부분 약화할 것”이라고 했다. 그러면서 “특히 최근 대출 규제와 높은 주택가격 때문에 매수자의 자금 여력이 제한된 상황에서는 세금 때문에 급하게 매도할 물건이 늘어나는 것이 강남권 시장에 가격 조정 압력으로 작용할 수 있었는데, 이번 조치로 그 가능성이 작아졌다”고 덧붙였다. 신혜원 기자