절차 단순하고 비리 원천차단 초과이익환수제 회피 수요도 올해도 25%이상 성장 정망

[헤럴드경제=황혜진 기자]신속성과 투명성을 무기로 신탁방식 정비사업이 빠르게 확산되고 있다. 공공택지 용지 부족으로 대규모 개발에서 정비사업으로 이동중인 부동산 패러다임과 맞물려 올해 신탁사의 수수료 수입도 전년대비 25% 급증할 전망이다.

9일 하나금융투자에 따르면 신탁방식의 재건축을 추진하고 있는 재건축 단지는 7일 현재 14곳에 달한다. 지난해 11월 서울 여의도 시범아파트가 최초로 신탁방식 재건축 추진을 결정한 이후 서울 강남과 일부 대단지까지 합세하며 4개월 새 10여개로 급증했다. 업계 양대 축인 한국자산신탁과 한국토지신탁은 각각 서울 재건축 단지와 수도권 및 지방 재개발ㆍ도시환경ㆍ주거환경사업 중심으로 차별화 해 세력을 확장하고 있다.

재건축단지들이 신탁방식으로 재건축을 추진하는 가장 큰 이유는 연내 유예가 종료되는 초과이익환수제를 피하기 위해서다. 초과이익환수제는 재건축ㆍ재개발 이후 집값이 올랐을 경우 집값 상승분에 대해 1인당 3000만원 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내는 제도다. 내년 적용이 시작되면 내야 하는 세금 규모가 엄청나다. 특히 강남, 여의도 등 과거 재건축이 추진됐다 중단된 경험이 있는 단지들의 부담이 더욱 클 것이라는 전망이다. 세금 산정 기준일이 재건축ㆍ재개발 추진위원회 설립일과 준공기일이기 때문이다. 추진위 설립이 족히 10년이 넘는 서울 강남, 여의도 등의 재건축 아파트들은 적게는 수천만원에서, 많게는 억단위의 세금폭탄을 맞을 수 있다는 우려가 크다.

이들 단지들이 연내 재건축 절차에 속도를 내는 이유다. 이 제도 적용을 피하기 위해서는 관리처분 인가 시청까지 연내 마무리해야 한다. 신탁방식으로 재건축을 추진하면 조합 역할을 신탁사가 대신해 사업기간을 1~3년 단축할 수 있다. 올해 신탁방식 재건축을 추진하는 대다수의 단지들은 연내 관리처분인가 신청을 목표로하고 있다.

조합이 없는 만큼 각종 비리와 이로 인한 주민갈등을 사전에 차단할수 있다는 점도 신탁방식이 각광을 받은 이유 중 하나다. 자금력을 갖춘 신탁사가 시행사 역할을 하는 만큼 준공때까지 안정적인 자금조달이 가능하다는 점도 장점으로 꼽힌다.

신탁방식 재건축의 장점이 부각되면서 신탁시장 전망도 밝다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 신탁사의 주요 수입원인 수수료 실적이 올해, 전년대비 25% 증가한 1조 2500억원이 될 것이라고 전망했다.

부동산 경기 주춤으로 미분양 리스크가 있지만 신탁사의 운용수수료는 최우선 변제대상인 만큼 분양매출이 전무하지 않은 한 가장 먼저 확보할 수 있어 손실 위험은 극히 적다는 게 업계의 시각이다. 또 대규모 택지공급 부족으로 향후 ‘소규모 정비사업’이 부동산 시장의 중심이 될 것으로 전망되면서 경험과 자금력을 갖춘 신탁사들에겐 더욱 유리한 환경이라는 분석도 나온다.

채 연구원은 “특히 한국자산신탁은 지난해 매출 중 수수료매출액 규모가 1000억대에 불과해 여전히 향후 3년 이상 두자릿수 매출·이익 성장을 기대한다”며 “올해 매출 1753억원, 영업이익 1336억원을 예상한다”고 말했다.