공공택지로 번진 후분양 ‘규제 피하기’

분양가 상한제 대비 시세차익 위례 호반가든 하임 4년 임대 재건축엔 보증심사 회피 수단 정부가 집값을 잡기 위해 분양가 통제에 나서자 재건축은 물론이고 공공택지에서도 후분양을 하겠다는 건설사가 늘고 있다. 집값 상승기 정부가 분양가를 통제하면 매매가 대비 분양가가 상대적으로 저렴해 지면서 시세차익이 생기는 데 이를 일반 분양자들에게 주지 않고, 사업 시행자가 직접 챙기겠다는 계산이다.

5일 청약접수를 받는 호반건설산업의 ‘위례 호반가든하임’은 민간 임대아파트다. 아파트가 들어서는 위례신도시 A3-5블록은 당초 일반분양을 위한 용지였지만, 하남시의 사업계획변경 승인을 얻어 4년간 임대 후 분양하는 방식으로 바꿨다. 입주예정시점이 2021년이기 때문에 2025년 이후에나 분양이 이뤄진다.

업계에서는 호반이 분양가 상한제를 피하기 위해 이같은 방식을 택한 것이라 보고 있다. 공공택지는 분양가 상한제가 적용되기 때문에 당장 분양을 한다면 지방자치단체의 분양가 심의를 받아야 해 주변 시세보다 한참 낮은 가격에 분양해야 한다. 반면 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 4년 의무임대 후 분양을 한다면 분양가에 별다른 제재가 없어 감정가대로 값을 받을 수 있다.

이와 비슷한 사례로 지난해 12월 제일건설이 성남 고등지구에 분양한 제일풍경채가 있다. 이 역시 일반분양 용지에서 사업계획을 변경해 4년 후 분양 전환을 전제로 한 민간임대로 공급했다.

후분양은 지난해 강남 재건축 아파트에서도 사업성을 높이기 위한 수단으로 주목받은 바 있다. 시공권 수주전 경쟁이 치열해지면서 건설사들이 조합 쪽에 수익성을 올려주겠다며 제안한 것이다. 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구, 미성ㆍ크로바, 신반포15차 등이 고려 중이다.

재건축은 분양가 상한제 적용 대상은 아니지만, 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사를 피할 수다는 점에서 후분양을 하는게 도움이 된다는게 조합측 판단이다.

얼마전 서울 용산구의 고급아파트 ‘나인원한남’이 고분양가를 책정했다가 분양보증을 거부당했던 것처럼 분양보증심사는 정부가 후분양제를 도입하지 않고서도 분양가를 통제할 수 있는 수단인데, 이를 건너뛸 수 있다는 것이다. 또 부동산 경기를 고려해 가장 높은 분양가를 받을 수 있는 시점에 분양을 할 수 있다는 장점도 있다.

물론 이같은 장점이 있다고 해서 누구나 후분양을 택할 수 있는 것은 아니다. 후분양은 선분양과 달리 중도금을 받을 수 없기 때문에 다른 공사비 조달 방안을 강구해야 한다는 문제점이 있다. 자금이 풍부한 대형사만 가능하다는 말이 나오는 이유다.

다만 호반이 이번에 분양한 ‘위례 호반가든하임’의 경우 임대보증금을 최대한 높이는 방식으로 자체 자금 조달 부담을 최소화했다. 101㎡기준 평균 보증금이 6억1700만원이며, 이중 60%를 계약금과 중도금으로 미리 받는다.

업계 관계자는 “공공택지를 싸게 사들여서 임차인들로부터 받은 임대료로 공사를 한 후 분양가까지 시세대로 받는다면 너무 건설사 이득만 커지는 거 아니냐”며 “공공택지 민간임대 후 분양에 대해서도 적절한 규제가 필요하다”고 주장했다.

김성훈 기자/