반포3주구·신반포21차… 강남 로또들 후분양 ‘만지작’

[헤럴드경제=문호진 기자]정부의 현행 분양가 규제 아래서는 둔촌 주공 등 서울 강남 재건축 단지에서 조합원 분양가가 일반분양가보다 높은 역전현상이 나타나기도 한다. 강남 재건축 수주전에 뛰어든 건설사들은 후분양 카드를 내세워 이 같은 역설을 바로잡아 주겠다고 손짓하고 있다. 후분양은 착공 무렵의 선분양과 달리 착공 이후 공사가 진행된 뒤 분양하는 것이다. 분양가가 땅값과 연동하는 분양가 상한제에서는 땅값이 오른 뒤 분양하는 게 유리하다.

이달 시공사를 선정하는 서초구 잠원동 신반포21차(예정 공사비 1000억원)와 반포1단지 3주구(8000억원)는 사업 일정상 7월 말까지 일반분양 신청을 할 수 없어 상한제를 피할 수 없다. 둔촌 주공 재건축 단지는 7월 말까지 일반분양이 가능해 상한제를 피할 수 있는데도 후분양을 검토하고 있다.

8월부터 시행되는 분양가 상한제는 감정평가로 산정한 땅값에 정부가 정한 건축비를 합친 금액으로 분양가를 책정하는 제도다. 땅값 감정평가는 표준지 공시지가를 기준으로 한다. 그런데 정부의 공시가격 현실화 정책으로 재건축 단지의 땅값은 더 오를 가능성이 높다. 정부는 현재 65.5% 수준인 전국 표준지 공시지가 현실화율(시세반영률)을 70%까지 끌어올린다는 방침이다.

국토부가 매년 1월 1일 기준으로 발표하는 공시가격 자료를 보면 표준지인 반포1단지 3주구 공시지가가 최근 5년간 105%, 연평균 15% 정도 상승했다. 올해 공시지가는 지난해보다 18.4%(3.3㎡당 930만원) 올랐다. 삼성물산은 자체 시뮬레이션 결과, 반포3주구 재건축 사업을 후분양으로 돌릴 경우 조합 측 분양수입이 선분양 때보다 2500억원가량 늘어날 것으로 내다봤다. 조합원 분담금은 그만큼 낮아지게 된다.

그런데 조합 입장에서 후분양은 리스크도 만만찮다. 후분양할 때까지 분양수입이 없어 조합은 공사비를 조달해 시공사에 지급하고 이자를 부담해야 한다. 강남 재건축 수주에 나선 건설사들은 이 지점을 파고들고 있다. 신반포21차 수주전에 참여한 포스코건설은 골조공사가 끝난 후 공정률 70% 정도에서 후분양할 때까지 공사비를 받지 않기로 했다. 전체 공사비 1000억원 중 700억원 정도다. 삼성물산은 반포 1단지 3주구 공사비 8000억원을 모두 자체 자금으로 준공한 뒤 후분양하되 이자는 일반적인 금융권 조달금리(4% 정도)보다 훨씬 낮은 1.9%만 받겠다고 한다.

강남 재건축이 후분양으로 가면 일반분양자는 시세차익이 감소하는 데다 분양 계약에서 잔금 납부까지 기간도 짧아지므로 자금 마련 부담도 커진다.