최근 ‘사해행위가 가등기 형태로 이뤄진 경우 전득자(轉得者) 앞으로 본등기까지 마쳐져 가등기 및 본등기에 대한 말소청구가 불가능하더라도 수익자에게 가액에 대한 배상을 청구할 수 있다’는 대법원 전원합의체 판결이 나와 눈길을 끈다.

2002년 신용보증기금은 A씨의 연대보증 아래 B건설사와 신용보증 약정을 체결했지만 B건설사는 돈을 갚지 못했고 신용보증기금이 4억2000여만 원 상당의 채무를 대신 갚아줬다. 이후 신용보증기금은 B건설사의 보증을 선 A씨를 상대로 ‘B사 대신 갚은 돈 중 3억 원을 돌려달라’며 ‘구상금 청구소송’을 제기해 승소 확정 판결을 받았다.

하지만 소송 도중 A씨가 자신의 부동산을 C씨 등에게 매각하려는 목적으로 매매계약 가등기를 해주자, 신용보증기금은 C씨 등을 상대로 ‘사해행위취소소송’을 제기했다. 1심은 신용보증기금의 손을 들어줬으나 2심은 “A씨가 C씨에게 가등기를 한 뒤 C씨가 또 다른 사람에게 부동산에 대한 권리를 넘기면서 가등기에 대한 부기등기가 이뤄졌으므로 가등기가 사해행위라고 해도 가등기에 의한 권리 양도인은 가등기말소등기청구소송의 상대방이 될 수 없고 본등기의 명의인도 아니어서 부동산의 가액을 배상할 의무도 부담하지 않는다”며 원고 패소 판결했다.

가등기에 대한 부기등기는 권리가 옮겨갔다는 것일 뿐 수익자의 지위가 사라지는 것 아냐 그러나 대법원 전원합의체는 원고 패소로 판결한 원심을 깨고 원고 승소 취지로 사건을 서울서부지법 항소부로 돌려보냈다. 대법원은 “사해행위에 해당하는 부동산 매매계약에서 수익자 앞으로 가등기를 마치고 또 다른 사람 앞으로 부기등기까지 마친 뒤 그 가등기에 의한 본등기까지 이뤄졌더라도 채권자는 수익자를 상대로 매매계약의 취소를 청구할 수 있으며 원상회복을 구할 수도 있다”고 밝혔다.

이러한 대법원 판결에 대해 법무법인 청목의 이주헌 변호사는 “그동안은 채권자가 가등기를 이용해 부동산 매매계약을 한 경우 가등기에 의한 권리 양도인이 본등기의 명의인이 아니라는 이유 등으로 권리구제를 받지 못했다”면서, “이번 판결에 따라 채권자는 앞으로 전득자에게 가등기 이전의 부기등기 및 본등기가 마쳐진 경우라도 수익자를 상대로 가액배상을 청구할 수 있게 된 것이다”라고 설명했다.

이어 이주헌 변호사는 “대법원이 이러한 판결을 내린 것은, 가등기에 대한 부기등기는 권리가 옮겨갔다는 것을 나타내는 것일 뿐 부기등기 수익자의 지위가 사라지는 것은 아니므로 채권자는 수익자를 상대로 매매예약 취소를 청구할 수 있고, 수익자는 특별한 사정이 없는 한 가등기와 본등기로 인해 발생한 채권자들의 공동담보 부족에 대해 원상회복의무로서 가액을 배상할 의무를 지닌다고 보았기 때문”이라고 강조했다.

사해행위취소소송을 제기할 수 있는 요건들 일반적으로 ‘사해행위’란 민법상 채권자가 채무자의 재산에 대하여 강제집행을 하고자 하여도 채무자가 채권자를 해함을 알면서도 자기의 재산을 은닉·손괴 또는 제3자에게 증여하는 등의 방법으로 채무자의 총재산을 감소하는 행위를 하여 채권자의 강제집행을 어렵게 하는 것을 말한다.

이때 채권자는 채무자나 제3자를 대상으로 법원에 ‘사해행위 취소소송’을 제기하여 채무자의 재산을 회복시키고 채권을 행사할 수 있는데, 이러한 채권자의 권리를 ‘채권자 취소권’이라고 하고 그러한 소송을 ‘사해행위취소소송’이라고 한다.

법률상 채권자가 사해행위취소소송을 제기할 수 있는 요건은 채권자에게 채권이 존재해야 하고 채무자의 재산을 빼돌리는 사해행위가 있어야 하며 사해행위로 인해 재산보다 채무가 더 많아져야 한다.

이에 덧붙여, 이주헌 변호사는 “채무자가 사해행위로 인해 채권자를 해하게 된다는 것을 알면서 하는 악의가 있어야 하고, 채권자는 이러한 사해행위 사실을 안 날로부터 1년, 사해행위가 있은 날로부터 5년 내에 소송을 제기해야 한다”고 설명했다.

사해행위요건의 여부는 가등기의 원인된 법률행위 당시를 기준으로 판단해야 이와 같은 사해행위취소소송의 제척기간 기산점에 대해 이주헌 변호사는 “법원에서는 단순히 채무자의 사해행위가 있었다는 사실을 아는 것만으로는 부족하고 그 행위가 채권자를 해하는 행위라는 것까지 알아야 하며, 사해의 객관적 사실을 알았다고 하여 취소의 원인을 알았다고 추정되는 것도 아니다”라고 강조했다.

아울러 이주헌 변호사는 “또한 ‘사해행위가 있은 날’이란 실제로 그러한 사해행위가 이루어진 날을 표준으로 판정하되, 다른 특별한 사정이 없는 한 처분문서에 기초한 것으로 보이는 등기부상 등기원인일자를 중심으로 그러한 사해행위가 실제로 이루어졌는지 여부를 판정하게 된다”고 설명했다.

따라서 “가등기에 기하여 본등기가 된 경우 사해행위의 기산점은 가등기의 등기원인인 법률행위와 본등기의 등기원인인 법률행위가 명백히 다른 것이 아닌 한 사해행위요건의 구비여부는 가등기의 원인된 법률행위 당시를 기준으로 판단하여야 할 것”이라고 이주헌 변호사는 강조했다.

한편, 부동산 및 건설 분야 전문변호사로서 활발한 활동을 하고 있는 이주헌 변호사는 부동산과 건설 분쟁에 대해 보다 전문적인 법률서비스를 제공하기 위해 광운대학교 건설법무대학원을 졸업하고 동국대학교 부동산최고위과정 수료하는 등 꾸준히 전문역량을 강화해왔다.

더욱이 이주헌 변호사는 대한변호사협회에 건설과 부동산 소송 분야로 전문 등록이 되어 있어 재개발‧재건축을 비롯한 다양한 부동산소송 분야에서 수많은 사건들을 처리하면서 쌓은 노하우와 풍부한 실적을 보유하고 있고, 현재 서울특별시 건설기술자문위원회 위원과 양평군 공동주택관리 분쟁조정위원 등 건설‧부동산 전문변호사로서 입지를 굳혔다.

<도움말: 법무법인 청목 이주헌 변호사>

온라인뉴스팀/