［헤럴드경제=장용동 대기자］부동산 임대 사업이 화두다. 소유에서 렌털 등 임대 만능시대로 급변하고 있는 데다 은퇴자가 급증하고 저금리 상황이 지속되고 있는데 따른 것으로 분석된다. 특히 부동산 임대 사업은 수요가 풍부한 데다 임대수익 외에 고정자본의 가치 상승이 큰 매력이 있다.

더구나 주택의 경우 주거 패턴이 소유에서 거주로 급변, 임대주택 시장이 지속적으로 팽창할 수밖에 없는 구조다. 정부가 임대주택 공급을 늘리기 위해 진력하고 있는 것도 같은 이유다. 새로운 투자상품으로 준공공임대를 비롯해 매입임대 사업이 급부상하는 것도 같은 맥락이다.

수익보장에 이어 임차권 양도, 재임대 등 규제를 완화, 사업성이 밝아졌다. 리츠 등을 활용해 제3섹터 방식으로 건설을 늘리는 유인책도 실행 단계에 접어들었다. 해외관광객 1000만명 시대와 한류 영향으로 게스트하우스 역시 틈새 수익형 부동산 임대 사업으로 각광을 받고 있다.

이 외에 스마트워크 시설 등 시대 흐름 상품이 부동산 임대 사업대상으로 꼽히고 있다. 부동산 임대사업의 성공전략을 진단해 본다.

▶임대 유망, 정책의 후광을 활용하라=주택임대 사업 활성화를 위한 정부의 지원 정책이 하루가 멀다하고 발표되고 있다. 민간공급 확대뿐만 아니라 임대 사업을 활성화하기 위한 규제 개선, 세제 지원 등의 정책이 연일 쏟아지고 있는 것이다.

이는 2014년도 국토교통부 업무보고’(2.19), ‘주택 임대차시장 선진화 방안’(2.26)을 통해 전월세난을 민간임대 사업 활성화로 대응하겠다는 의지에서 확인된 있다. 후속조치로 안정적인 임대소득 보전 방안이 우선 추진되어 왔다.

적정 이윤을 확보, 임대주택을 늘리고 생계형 비등록 임대사업자를 제도권으로 끌어들이기 위함이다. 이어 지난 18일 입법예고된 ‘임대주택법 시행령·시행규칙’ 개정안에서는 임대주택에 대한 규제를 전향적으로 풀었다. 예컨대 민간 임대사업자가 기존에 등록한 5년 매입 임대주택을 준공공임대주택으로 전환하여 등록하는 경우 이미 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대주택 임대 의무기간(10년)으로 인정하여, 준공공임대주택 공급을 촉진시킨다는 내용이 포함된 것이다.

또 임대 의무기간 중 임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대해 임대 사업자의 큰 부담 요소였던 임대 의무기간을 탄력적으로 운영토록 하며 임대사업자 동의를 전제로 임차권의 양도·전대가 완전히 허용키로 했다. 이로써 임대주택의 유동성이 대폭 확대되고 전대차 등을 활용한 다양한 형태의 임대 사업이 가능해질 전망이다. 임대 사업자와 임차인에게 불편을 주었던 사항등도 법령을 개정, 마찰의 여지를 획기적으로 개선하겠다는 게 국토부의 의지다.

이 같은 제도 개선이 후속입법 완료로 마무리되면 미등록 임대사업자의 임대사업자 등록 및 신규 공급이 활성화될 것이다. 임대 사업 등록이 미등록보다 지원 혜택이 많아 수익률 면에서 유리해지기 때문이다. 10년 이상 임대하는 준공공임대주택 공급이 크게 증가, 안정적인 거주가 가능하게 될 뿐만 아니라 무주택 서민의 주거비 부담이 완화, 임대 선호도가 높아질 전망이다.

전ㆍ월세 대세 흐름에 임대 사업이 정책의 후광까지 입어 유망 사업으로 부상할 가능성이 그만큼 커지고 있는 것이다.

▶게스트하우스 등 다양한 틈새 공략을=부동산 임대 업계는 5%를 한계수익률, 7%대를 안정적 수익분기점, 10%이상을 고수익률로 진단하고 있다. 주택 임대 사업의 경우 수요가 대중적이고 매각 등 유동성이 양호한 점이 매력이다. 하지만 공급과잉 여파 등으로 수익률이 떨어지고 오래되다 보면 보수 등에 투입되는 비용이 많아진다.

상대적으로 대중적이지는 않지만 게스트하우스 등 틈새 부동산 임대 사업이 부상하는 이유도 여기에 있다. 시대적 흐름을 타는 상품으로 고수익을 올릴 수 있기 때문이다. 예컨대 외국인 관광객이 1000만을 넘어 섰고 한류바람 등으로 젊은층의 외국관광객이 크게 늘어나는 추세다. 더구나 이들 관광객은 값비싼 호텔을 찾기보다는 민박 형태로 운영되는 게스트하우스를 많이 이용하게 된다.

따라서 관광지나 공항, 역세권 주변의 게스트하우스 사업이 유망, 관심이 높아지고 있는 것이다. 한옥이나 신축 게스트하우스의 경우 최고 16%의 고수익까지 가능한 것으로 분석된다. 또 정부는 고시원이 본래 목적을 벗어나 저소득 싱글족이 거주하고 있는 데다 화재 등 안전사고에 노출되어 있는 점을 감안해 다중이용시설로 명칭을 변경하고 이를 적극 지원을 강화하는 추세다.

또 스마트워크 임대 사업도 새로운 틈새가 될 전망이다. 재택근무와 직장근무의 중간 형태로 집 주변에 근무시설을 만들어 현지에서 일을 볼수 있는 시설을 활성화해 나갈 계획이어서 스마트워크센터 임대 사업은 관심이 높다.

이 외에도 신개념 독서실, 호스텔 등도 새로운 임대 수요에 부응한 거주공간으로 인식되면서 수요가 늘어나는 추세여서 임대시장 다양성 측면에서 대체 투자처로 고려해봄 직하다. 이 같은 신수요는 직접 토지를 매입해 신축하거나 기존 건물을 매입, 임대해 용도변경을 해야 하는 번거로움이 있다.

투입비용과 월수입 등을 세심히 비교분석해야 하는 어려움이 있지만 한 번 투자해 놓으면 중장기적으로 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다는 점이 유리하다. 건축과 운영관리 면에서도 일정 부분 노하우를 갖추는 것이 임대수익률에 절대적인 영향을 미친다는 점도 유념해야 한다.

▶귀차니즘 벗어나 적극적 임대경영이 관건= 임대 사업의 최대 노하우는 임대적지 및 대상을 고르는 일이 우선이다. 특히 임대적지를 찾아내는 것은 향후 고정자산 가치뿐만 아니라 매각에도 영향을 미친다. 자칫 수익성이 떨어져 자산가치는 물론이고 매각조차 되지 않는 경우가 흔하다.

수익성 부동산의 대표 격인 상가의 상권 분석이 중요한 이유도 여기에 있다. 흔히 집객력이 뛰어난 골목상권이 유리하다며 마블링 효과를 강조하는 것도 안정적인 매출 창출이 가능하기 때문이다. 대로변의 화려함보다 골목골목이 활성화되는 상권이 임대적지로 인식되고 있는 것도 같은 맥락이다. 운영관리 노하우는 남에게 맡기지 않는 것이다.

스스로 적극 임대운영 관리에 나서지 않는다면 그만큼 수익률이 하락할 수밖에 없다. 귀차니즘을 극복해야 한다는 얘기다. 아울러 성공적인 임대 사업을 위해서는 최소한의 유동성을 확보, 안전망을 확보해야 한다. 예기치 않게 경제적 쇼크 등에 의해 공실이 오래 지속되고 변동성에 대항능력이 없다면 아무리 좋은 임대 사업이라도 중도에 포기할 수밖에 없다.

이를 극복하기위해서는 극대화된 예상수익만을 믿기보다 사전에 최소한의 유동성을 확보해야 변동성에 대응이 가능하다. 리테일 상가의 경우 지난 2000년대 중반 최고 10.91%에 달했던 수익률이 10년 만에 절반으로 하락한 5.18%를 보이고 있는 점은 매장형 상가의 수익률 변동 폭이 얼마나 큰지를 실증적으로 보여준다.

기대수익률을 달성하는 부동산을 수익형 부동산으로 정의하는 것도 같은 맥락이다.

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