“다주택자 다 죽게 생겼다” 2주택자 비중, 44개월 만에 최저 [부동산360]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 국내 2주택자 비중이 44개월 만에 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 올해 들어 이재명 대통령의 ‘양도소득세 중과 유예 종료’ 언급 이후 빠르게 줄더니, 세제개편안이 발표되자 2주택자 비중이 약 3년 전으로 회귀했다. ‘세금 폭탄’을 피하기 위한 주택 처분이 빠르게 진행된 결과다.

6일 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 8월 기준 전국 집합건물(아파트·빌라 등) 2채를 보유한 다소유지수는 11.108(6일 기준)로 집계됐다. 이는 2023년 1월(11.1) 이후로 3년 8개월만 가장 낮은 수치다.

다소유지수는 전체 집합건물 보유자 중 다주택자가 차지하는 비중을 나타내는 지표다. 즉 지수가 10이라고 가정하면 전체 집합건물 보유자 100명 중 10명이 다주택자라는 뜻이다.

2채 다소유지수는 2023년 이후 꾸준히 증가해 지난해 7월 11.357까지 치솟았다. 하지만 이 대통령이 지난 1월 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 종료를 언급한 이후 감소 속도가 빨라졌다. 1월 11.307이던 다주택 지수는 6월 11.155까지 떨어지더니, 8월 11.108로 더 감소했다.

낙폭은 크지 않지만, 44개월만 최저치를 기록한 데는 다주택자에 대한 대출 규제, 그리고 세제 개편안 발표 이후 다주택자에 대해 매각 압력이 작동한 것으로 풀이된다.

정부는 지난 4월부터 수도권 및 규제 지역 내 다주택자의 아파트 주택담보대출 만기 연장을 원칙적으로 금지했다. ‘부동산과 금융의 절연’을 목표로 만기가 도래한 다주택자의 대출금을 상환받기 시작한 것이다.

여기에 더해 2026 세제개편안에 따르면 정부는 32억원이 넘는 고가 주택과 다주택자의 종합부동산세를 내년부터 단계적으로 인상한다. 특히 다주택자의 종부세 적용은 주택가액별로 기본공제금액을 차등 적용해 공제를 줄였다. 양도세 장기보유특별공제에는 보유 공제를 없애고, 공제액도 10억원으로 한도를 둔다.

단 정부는 다주택자에 대한 퇴로를 열었다. 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 완화된다.

이에 고가 주택을 2채 이상 보유해 세재 압박을 느낀 일부 다주택자의 ‘매도 행렬’이 이뤄진 것으로 풀이된다. 지난 3일 기준 강남3구(강남·서초·송파)의 매물 수는 2만6268건으로 1달 전(2만2182건) 대비 18% 늘었다. 한 달 사이 ▷강남구 9453건→1만1194건 ▷서초구 7630건→9048건 ▷송파구 5099건→6026건 등으로 일제히 매물이 늘었다.

현장에선 다주택자의 세제를 겨냥한 이번 개편안을 두고 ‘조세 저항’의 목소리도 커지는 모습이다. 조모씨는 국회 전자청원을 통해 “이번에 발표한 다주택자 기본공제(기본 4억원+거주주택 비율에 따라 최대 5억원 추가) 구조는 과세 형평성과 명백히 상반된다”고 지적했다.

이어 “다주택자가 보유한 전체주택 공시가액 대비 거주주택가액 비율만큼만 공제되므로, 추가 5억원은 절대로 다 공제받을 수 없는 구조”라며 “기존의 다주택자 종부세 기본 공제액으로 원복하거나 현실화해달라”고 요청했다.

전문가들은 세제개편안이 확정되면서 본격적인 매물 출회가 나타날 수 있다고 본다. 단 이를 기회 삼아 ‘갈아타기’를 시도하는 매수자들에 의해 당분간 매수·매도자간 눈치보기가 발생할 수 있다는 분석이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “비거주 1주택자의 종부세 기본공제가 원복되면서 일부 완화됐지만 ▷세액공제 한도 신설, ▷거주·보유에 따른 공제율 차등 적용, ▷종부세율 인상, ▷장기거주소득공제 한도 신설 등 실제 세 부담 규모를 결정하는 핵심요인은 그대로 유지됐다”며 “매도자의 경우 ‘팔자’ 기조는 큰 변화가 없을 것으로 판단되며, 매도 시기를 앞당기는 매도자도 발생할 수 있다”고 분석했다.