‘10억 로또’였는데 이젠 22억원…294만명 몰린 ‘그 아파트’

[헤럴드경제=김주리 기자] 2년 전 무순위 청약 한 가구에 294만명이 몰렸던 경기 화성 동탄역 롯데캐슬이 이번에는 22억원대 신고가를 기록하며 다시 주목받고 있다. 2017년 분양 당시 4억원대였던 전용면적 84㎡가 8년여 만에 4.6배 수준으로 오른 것이다.

6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 화성시 동탄구 여울동 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용 84.70㎡는 지난 6월 4일 33층에서 22억2500만원에 거래됐다. 해당 면적 역대 최고가다.

이 단지는 2017년 ‘동탄역 롯데캐슬 트리니티’라는 이름으로 분양됐다. 당시 분양가상한제가 적용돼 3.3㎡당 평균 분양가는 1350만원이었다. 전용 84㎡는 4억3800만~4억8200만원에 공급됐다.

최고 분양가인 4억8200만원과 비교하면 이번 신고가는 17억4300만원 높은 수준이다. 약 8년 반 만에 가격이 4.6배로 뛴 셈이다.

동탄역 롯데캐슬은 2024년 전국적인 ‘로또 청약’ 열풍의 중심에 섰던 단지다.

당시 계약 취소로 나온 전용 84㎡ 1가구가 최초 분양가인 4억8200만원에 무순위 청약으로 공급됐다. 당시 같은 면적의 실거래가는 14억~15억원 수준이어서 당첨될 경우 10억원 안팎의 시세 차익이 가능하다는 기대가 커졌다.

전국에서 신청할 수 있다는 조건까지 더해지면서 청약에는 294만4780명이 몰렸다. 접속자가 폭주해 한국부동산원 청약홈 접속이 지연됐고 접수 일정도 하루 연장됐다.

이후 가격은 꾸준히 상승했다. 전용 84㎡ 최고가는 2022년 14억원, 2023년 16억2000만원, 2024년 16억6000만원을 기록했고 지난해에는 17억5000만원까지 올랐다. 올해 들어서는 20억원 선을 넘어선 뒤 6월 22억2500만원까지 치솟았다.

작은 평형도 상승세가 두드러졌다. 전용 65.97㎡는 지난 6월 6일 22층에서 20억원에 거래됐다. 불과 두 달 전인 4월 11일 같은 면적이 16억4700만원에 팔린 것과 비교하면 3억5300만원 오른 가격이다.

가격 상승 배경으로는 교통 여건 개선이 가장 먼저 꼽힌다.

동탄역 롯데캐슬은 동탄역과 직접 연결된 주거·상업 복합단지다. SRT를 이용할 수 있고, 2024년 3월 GTX-A 수서~동탄 구간이 개통하면서 동탄에서 수서까지 이동 시간이 20분대로 줄었다.

롯데백화점 동탄점과 쇼핑몰, 영화관 등 생활편의시설도 단지와 인접해 있다. 동탄역을 중심으로 교통과 상업시설이 집중된다는 점이 지역 내에서도 높은 선호도를 만드는 요인으로 꼽힌다.

반도체 산업 확대에 따른 기대감도 집값에 반영된 것으로 풀이된다. 인근 용인 이동·남사읍 일대에는 첨단시스템반도체 국가산업단지가 조성되고 있다. 삼성전자 시스템반도체 생산시설과 소재·부품·장비 기업들이 들어설 예정이어서 향후 일자리 증가와 배후 주거 수요 확대에 대한 기대가 크다.

다만 현재 산업단지가 실제 주택 수요를 얼마나 늘렸다고 보기에는 이른 만큼, 최근 가격에는 GTX-A 등 이미 개선된 교통 여건과 함께 향후 개발 기대감이 상당 부분 반영됐다는 분석이 나온다.

가격이 크게 오른 만큼 매수자의 자금 부담도 커졌다.

현재 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원이다. 실제 대출 가능액은 여기에 주택담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 추가로 적용된다.

22억2500만원인 전용 84㎡ 신고가 거래는 최대 4억원 대출 한도 구간에 해당한다. 다른 부채가 없고 4억원을 모두 빌린다고 가정해도 매매대금 가운데 18억2500만원은 자기자금으로 마련해야 한다.

규제도 신고가 거래 이후 한층 강화됐다. 정부는 집값 급등세가 이어지자 지난 7월 1일부터 화성시 동탄구를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정했다. 이후 경기도는 7월 5일부터 동탄구를 토지거래허가구역으로 추가 지정했다.

무주택자와 처분조건부 1주택자의 LTV도 40%로 강화되면서 같은 가격대의 후속 거래가 나타나기 위한 자금 문턱은 더 높아졌다.

실제 가격이 빠르게 올랐던 5~6월에는 동탄 일대에서 계약 해제 사례도 나타났다. 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡ 역시 지난 5월 7일 39층이 20억8000만원에 거래됐다가 이후 계약이 취소됐다.

반면 6월 4일 체결된 22억2500만원 거래는 현재까지 신고가로 남아 있다. 결국 동탄 ‘국평’이 22억원이라는 새 가격표를 찍은 가운데, 강화된 대출·부동산 규제 속에서도 비슷한 가격의 거래가 반복될지가 향후 시세 방향을 가를 핵심 변수가 될 전망이다.