1% 수익공유형이냐 vs 2%대 20년 만기분할이냐

▶1% 수익공유형 이자 부담 가장 낮지만 7년후 리스크 집값 하락땐 대출자 이중 낭패 볼수도

▶2%대 20년 만기분할 원금·이자 같이 갚아야 하는 부담 신규 대출자 배제 등 조건 까다로워

금리 1%대와 2%대는 얼핏 보기에도 차이점이 많다. 2억원의 돈을 대출받는다고 가정할 경우 현재는 월 58만3000원(금리 3.5% 기준)의 이자를 물어야 하지만, 금리 1%대는 이자가 월 18만3000원으로, 2%대는 월 46만6000원으로 줄어든다. 빠듯한 지갑상황에 가처분 소득은 줄기만 하는 현재 시점을 고려한다면 한 푼이라도 더 아낄 수 있다는 점에서 매력적이다. 하지만 전문가들은 수익공유형 주택담보대출(주담대)과 고정금리 분할상환 주담대는 대출구조가 다르기 때문에 상황에 따라 달리 판단해야 한다고 조언한다. 금리가 낮다고 무턱대고 갈아타거나 신규로 주택을 구입할 성질의 것이 아니라는 애기다.

▶고정금리 분할상환 주담대…100% 활용하기=고정금리 분할상환 주담대는 레이스를 짧게 가져가려는 사람들 보다 길게 보려는 이들에게 안정적이다. 이 상품은 기존 대출 전액을 분할해 갚는 방식과 대출의 70%만 나눠갚고 나머지 30%는 만기에 일시상환하는 방식으로 나뉜다. 전액 분할하는 경우 금리가 연 2.8%, 부분 분할은 연 2.9%로 고정적이다. 두 상품 모두 만기는 20년이다.

2억원의 대출금이 있는 사람들의 경우 원금으로 월 106만7000원에 이자 46만6000원을 갚아야 한다. 20년간 매월 꼬박꼬박 155만33000원의 돈을 은행에 갚아야 하는 셈이다. 월 100만원이 넘는 목돈이 들어간다고 하지만 이자 부담을 큰 폭으로 줄일 수 있다는 매력이 있다. 월 100만원 이상되는 목돈을 부담할 수 있는 안정적인 수익원이 있는 사람들이 20년 장기로 가져가는 경우 유리한 셈이다.

조남희 금융소비자원 대표는 이와 관련 “원금과 이자를 같이 갚는다는 부담이 있기는 하지만 2%대 장기 분할상환대출의 조건을 잘 따져보고 고른다면 이자 부담 경감에 상당한 도움이 될 수 있다”며 “대출금리 차이가 0.3% 포인트 이상이고 원리금 상환 부담을 5년 이상 유지할 수 있다면 대출을 갈아타는 게 나을 것”이라고 말했다.

하지만 고정금리 분할상환 주담대는 조건이 까다롭다.

우선 신규 대출자는 해당이 안된다. 게다가 1순위 근저당 설정이 가능한 9억원 이하의 주택을 소유하고, 기존에 5억원 이하의 변동금리ㆍ일시상환식 주담대를 받은 대출자만 연 2%대 고정금리 대출로 갈아탈 수 있도록 허용하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 또 기존 대출을 받은 지 1년이 지나고 최근 6개월 안에 연체가 없는 대출자에게만 대출 전환 기회가 부여될 전망이다.

이와함께 금융당국은 대출자가 대출을 갈아탈 요건을 충족하더라도 추가 대출 증액을 허용하지 않고, 기존 차입액 한도 안에서만 대출을 전환할 수 있는 쪽으로 방향을 잡은 것으로 전해졌다.

▶수익공유형 주담대…7년의 시간을 생각하라=수익공유형 주담대는 이자 부담은 가장 낮은 상품이다. 게다가 소득제한도 없어 고소득자에게도 문호가 열려 있다. 하지만 수익공유형 주담대는 최장 7년간만 고정금리가 적용된다는 점에서 향후 금리 리스크를 떠안는 구조다. 결국 방망이를 7년이라는 짧은 시간으로 설정한다면 때에 따라 이득을 볼 수도 있다는 애기다.

5억원짜리 집을 사기 위해 2억원을 대출 받았을 경우 수익공유형 주담대는 현재 보다 이자만 최대 3220만원을 아낄 수 있다. 하지만 7년 뒤 집 값이 6억원으로 1억원 올랐다면 집을 팔든 팔지 않든간에 1억원의 수익 중에서 5000만원을 은행에 6개월 내에 줘야 한다. 당장 은행에 돌려줄 목돈이 없다면 추가 대출을 받아야 한다. 7년이 지나 수익분 만큼 은행에 정산을 했는데 이후 집값이 떨어진다면 대출자는 이중의 낭패를 볼 수도 있다는 말이다.

A은행 관계자는 “수익공유형 주담대는 향후 7년안에 집 값이 오를 가능성이 높은 지역을 대상으로 매매 시기를 짧게 가져갈 경우에 어느정도의 이득을 볼 수 있는 구조”라며 “장기적인 관점에서 집을 보유하려는 사람들의 경우엔 향후 매매가 뿐 아니라 금리 변동 가능성까지도 살펴봐야 한다”고 조언했다.

한석희 기자/