국토부, 1%대 수익담보형 검토 금융위는 2% 만기분할형 손짓 현 3.5%~4%대와 비교하면 솔깃

1%대 금리엔 보이지 않는 함정 7년간만 1%대 이후엔 변동금리 집값 오르면 나누고 하락땐 독박

# 지난해 5억원짜리 집을 사면서 2억원의 은행돈을 빌린 A씨는 요즘 고민에 빠졌다. 행복한 고민이다. 연 3.5%의 변동금리로 돈을 빌렸는데 요즘 신문엔 1~2%대의 고정금리 만기분할 상품이 나온다고 한다. 어디로 갈아타든 이자는 크게 줄어든다. 하지만 선택을 하려니 고민스럽다.

단순히 금리만 놓고 고민할 게 아니란 생각이 들기 때분이다.

A씨의 고민은 국토부의 1%대 수익공유형 주담대를 선택하느냐 아니면, 2%대 만기분할 상품으로 갈아타라고 손짓하는 금융위원회를 따를 것이냐의 선택이다.

3월에 나오는 두 상품 모두 3.17~3.51%에 달하는 현재 금리 보다 낮다. 그점은 매력적이다. 주택담보대출의 평균금리는 2010년 연 5%대에서 2012년 4.63%, 2013년 3.86%로 떨어진 데 이어 현재는 3% 초중반 수준이다. 고정금리의 경우 3.5~4%대이기 때문에 기존 대출자와 주택구매 수요자 모두 반길 만한 소식이다.

금리만 놓고 저울질을 하라고 한다면 현재 금리보다 적게는 2%에서 2.41% 낮은 1%대 수익공유형 주담대가 유리하다. 2억원을 대출한다고 가정할 경우 수익공유형 주담대의 이자는 7년간 1680만원에 불과한 반면, 고정금리 분할상환 주담대(금리 2.8% 기준)로 갈아타는 경우 20년간 총 이자만 5623만원이다.

단순 계산상으론 수익공유형 주담대가 판정승을 거둘법하다. 하지만 수익공유형 주담대에는 치명적인 함정이 있다. ‘솔로몬의 지혜’가 필요한 대목이다.

최초 7년간 1%대 금리가 적용되고 이후엔 변동금리로 조정되는 데다, 7년이 지나면 집값이 오르면 그 수익을 은행과 나눠야 한다. 1%대 수익공유형 주담대로 4억원의 집을 구매했는데 7년 뒤 집 값이 1억원 올랐다면 최소 5000만원을, 그것도 6개월 안에 은행에 건네줘야 한다는 말이다. 1%대라는 초저금리를 적용하는 대신 수익을 은행과 공유하는 조건이 붙기 때문이다.

최초 7년간은 목돈이 들어가지 않고 최대 3220만원(현재 금리 3.5% 기준)의 돈을 아낄 수 있지만, 7년이 지나면 5000만원의 목돈이 들어가고, 게다가 7년 뒤 금리가 내릴 지 오를 지 판단할 수 없다는 것이다.

A은행 관계자는 “수익공유형 주담대의 경우 집값이 떨어질 경우 은행의 금리 손해 리스크는 정부가 떠안고, 집값 하락에 따른 리스크는 모두 대출자가 떠안는 구조”라면서 “집값이 오르면 은행과 수익을 나눠야 하고, 7년 뒤 또 다시 목돈이 들어가는 구조라는 점에서 사실 만만치 않은 선택이 될 수 있다”고 설명했다.

여기에 ‘집’을 단순히 거주 개념이 아닌 재테크 관점에서 바라보는 한국인의 특수성을 감안하면 ‘수익공유’라는 단어에 물음표를 붙일 수도 있다는 애기도 나오고 있다. 집값 상승을 유일한 재산증식으로 보는 한국인에게 수익공유는 그리 매력적인 선택이 될 수 없다는 것이다.

한석희 기자/


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