“실거주 아니면 세금 폭탄” 서울 핵심지, 전월세난 더 심해질 수도[부동산360]

[헤럴드경제=김희량·윤성현 기자] 정부는 이번 부동산 세제개편안을 통해 종합부동산세 기본 공제 기준을 공시지가 14억원(시가 20억원 수준)으로 높여 ‘중저가 실거주 1주택자’를 보호하는데 초점을 맞췄다. 반면 비거주 1주택자는 과세 기준이 공시지가 9억원으로 내려가면서, 실거주 전환을 택하는 집주인이 늘어날 것이란 전망이 나온다.

3일 재정경제부의 2026년 세제개편안에 따르면 주택분 종부세의 1세대 1주택자 기본 공제 기준은 거주 시 현행 12억원에서 14억원으로 인상되고 비거주 시 1주택자는 12억원에서 9억원으로 내린다. 그외는 주택 공시가격 합계액이 9억원(시가 13억원 수준) 초과 시 4억원은 기본 적용, 5억원은 주택가액 합계에서 거주 주택 가액 비중 만큼만 공제된다.

중저가의 실거주용 1주택 보유자를 제외하고는 종부세 부담이 대폭 는다. 정부는 공정시장가액비율은 현재 60%에서 70%로 올리고 3주택 이상 보유자 및 조정지역 주택 보유자(1세대1주택자 제외)에 대해서는 2028년까지 80% 단계적 상향해 세 부담을 정상화하기로 했다.

여기에 ‘똘똘한 한채’ 쏠림 현상을 완화하고자 주택 수가 아닌 가액 기준으로 세율을 적용하기로 했다. 이에 따라 2028년 이후에는 주택 가액 기준(6억원 미만은 현재와 동일) ▷6억~12억원 1.3% ▷12~25억원 2.0% ▷25억~50억원 3.0% ▷50억~94억원 4.0% ▷94억 초과 5.0%로 세율이 일원화된다.

개편 효과를 위해 세부담 상한비율은 150%에서 200% 상향한 점도 특징이다. 종부세 1세대 1주택 세액공제를 거주기간에 따른 공제로 전환하는 등 실거주 중심으로 세제의 무게중심을 옮기도록 규제를 겹겹이 강화했다.

임대차 시장에서는 다주택자와 비거주1주택자의 실거주 전환과 임대주택의 매물화에 따른 민간 임대공급 기반이 축소되면서 장기적인 임대차 매물 감소, 전세의 월세화와 같은 구조적 전환이 가속화될 것이란 전망이 나온다.

정부의 실거주 강화 규제로 인해 전월세 매물 부족이 심화하면서 서울아파트의 평균 전세가격은 통계 집계 후 처음으로 이달 7억원(KB부동산, 7억458만원)을 넘은 상태다. 전세가격지수 기준으로는 강북14개구 중소형 아파트(전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하)가 107.277로 강남11개구(105.143)보다 더 높은 상승 폭을 나타내고 있다.

이와 관련 향후 전월세 물량 감소에 따른 임대료 가격 상승의 압박은 외곽 지역보다 도심 지역에서 더 크게 나타날 수 있다는 의견도 제기된다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “외곽 지역은 갭투자 비중이 높아 다주택자가 주택을 매도하면 세입자가 매수함으로써 임차 수요가 같이 빠지는 구조”라면서 “반면 도심 등 핵심지는 집주인의 절세 목적 입주 증가 시 임차 수요는 그대로인데 공급만 줄어들기 때문에 가격 압력을 더 크게 받을 수 있다”고 분석했다.

보유세 부담의 분산을 목적으로 한 임대료 가격의 상승 가능성도 있다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “종부세 부담 증가는 일부 임대시장에서 월세·반전세 전환이나 신규 임대로 상승과 같은 조세 전가 형태로 이어질 수 있다”면서 “동시에 전월세 물량 감소에 따른 매매 전환 수요로 인해 외곽지역에서도 매물이 시장에 장기간 누적될 가능성은 크지 않다”고 내다봤다.

이에 더해 세제개편안에 포함된 상생임대주택에 대한 특례조건(기한) 추가 및 매입임대아파트에 대한 혜택 축소 또한 기존 주택을 매매 시장으로 유도하면서 임대차 매물을 감소시킬 수 있다. 정부는 조정대상지역 내 매입임대아파트의 중과배제 기한을 2027년12월31일 이전 양도분으로 한정하고 2028년 양도 분에 대해 중과·추과과세 세율을 완화하고 장특공제 우대를 축소하기로 했다.

김효선 위원은 “매입임대 아파트에 대한 퇴로가 열렸지만 등록임대 중 아파트 물량은 제한적이라 모수 자체는 크지 않다”면서 “다만 매물화되면 임대차시장에서는 임대료 인상 5% 상한을 적용받는 저렴한 임대주택이 사라지는 것이기 때문에 공급은 감소할 수 있다”고 말했다.

이어 “상생임대주택도 조건이 추가되면서 집주인의 실거주 면제 셈법이 복잡해질 것”이라며 “특례 활용 유인에 더해 갱신 계약에서 임대료를 낮게 유지할 동기도 약해질 수 있어 세입자 보호라는 정책의 본래 취지와 충돌하지 않는지 당국이 살펴봐야 할 것”이라고 덧붙였다.