강남뿐 아니라 부산 엘시티도 4700만원, 대구 대장주도 2650만원으로 보유세 뛴다 [부동산360]

[헤럴드경제=신혜원 기자] 초고가·비거주 1주택, 다주택자의 세 부담을 확대하는 2026년 세제개편안이 내년부터 단계적으로 시행되는 가운데, 공시가격 40억원 이상 초고가 주택의 보유세(종합부동산세+재산세) 부담이 현행 대비 40~70% 급증하는 것으로 나타났다. 수도권·지방 관계없이 주택 가액에 따라 동일한 세율을 적용받게 되면서 부산·대구 등 광역시 고가 아파트 보유자들 또한 핀셋 과세 영향권에 포함됐다. 아울러 같은 수준의 공시가격이라도 거주 여부에 따라 보유세 증가폭 격차가 크게 벌어질 전망이다.

4일 재정경제부·부동산 업계 등에 따르면, 전날 정부가 발표한 세제개편안에는 ▷종부세 기본공제금액 조정(1가구 1주택자 거주 14억원·비거주 9억원, 다주택 4억원+(5억원 중 거주주택 비중)) ▷주택 수 기준 차등세율 단계적 폐지 및 과세표준 6~12억원 구간 세율 인상 ▷공정시장가액비율 60→70% ▷종부세 세부담 상한 150→200% 등이 담겼다. 종부세를 비롯한 보유세 부담을 실수요자에게는 낮춰주되, 비거주 및 초고가·다주택 보유자에게는 대폭 강화하는 조치들이 포함됐다.

이에 따라 고가 단지들이 밀집해 있는 강남권, 용산 등 주요 지역 1주택자들의 보유세는 수백만원에서 수천만원 늘어날 전망이다. 다만 종부세율은 내년부터 2028년까지 점진적으로 인상하고 거주 여부에 따라 기본공제액 등도 조정된다.

헤럴드경제가 고유빈 세무회계 새벽 대표세무사에게 ‘세제개편안 적용 시 서울·지방 고가주택 보유세 변동 시뮬레이션’을 의뢰한 결과, 올해 공시가격이 45억9400만원인 서울 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 84㎡(이하 전용면적)에 거주 중인 1주택자가 내야할 보유세는 현행(공제율 80%) 3223만원에서 내년(한도 800만원) 3956만원으로 늘어난다.

종부세율이 내년부터 2028년까지 보유 및 거주 기간에 따라 단계적으로 전환되지만, 보유와 거주 부분은 미적용 되는 것으로 감안했다. 그럼에도 주택가격이 높을수록 공제 한도를 낮추면서(2027년 800만원, 2028년 이후 600만원) 같은 공시가라하더라도 2028년 기준으로 4577만원까지 보유세가 급증한다. 재산세는 1206만원으로 동일하지만 종부세가 이번 개편에 따라 2017만원→2750만원→3371만원으로 대폭 늘어난 결과다.

공시가격이 60억원에 달하는 강남구 압구정동 ‘압구정한양2차’ 175㎡를 보유한 거주 1주택자는 2028년 종부세가 현행 대비 62% 뛴다. 올해 내야할 보유세가 4606만원인데 내년에는 5994만원, 내후년에는 7477만원으로 세 부담이 3000만원 가까이 확대된다.

마포구 염리동 ‘마포프레스티지자이’ 114㎡(공시가격 23억7500만원) 거주 1주택자라면 보유세는 현행 993만원→2027년 1000만원→2028년 1000만원으로 변동 폭이 미미하다. 이는 거주 1주택 종부세 기본공제액이 기존 12억원에서 14억원으로 상향된 영향으로, 거주 1주택 기준 공시가격 20억~30억원 중반대까지는 세 부담이 소폭 줄어들거나 변동이 크지 않을 것으로 관측된다.

하지만 비거주 1주택이라면 같은 공시가격이라도 세 부담 증가폭이 더욱 가팔라진다. 마포프레스티지와 공시가격이 비슷한 수준인 경기도 과천시 대장주 ‘과천푸르지오써밋’ 131㎡(공시가격 22억7700만원)을 보유하고 있지만 다른 아파트에 살고 있는 1주택자의 보유세는 현행 908만원에서 2028년 1351만원으로 48.8% 급증한다.

비거주 초고가 1주택자도 마찬가지다. 공시가격이 50억1900만원인 용산구 한강로2가 ‘래미안용산더센트럴’ 240㎡ 1채를 매수해 세를 준 1주택자가 내야할 보유세는 올해 3684만원→내년 5330만원→6570만원으로 최종적으로 78.3% 폭증한다.

고 세무사는 “비거주 1주택은 기본공제액이 9억원으로 축소돼 이번 개편의 최대 부담 그룹”이라며 “비거주 1주택자는 거주 전환 또는 매각·임대전략 등 세 부담을 고려한 출구전략을 검토하게 될 것”이라고 설명했다.

지역과 관계없이 주택가액에 따라 동일한 과세표준과 세율이 적용되면서 지방 공시가격 30억원 중반대 이상 초고가 주택 역시 보유세 부담이 대폭 커진다.

대구시 수성구 범어동 대장주 단지인 ‘두산위브더제니스’ 240㎡의 올해 공시가격은 35억2800만원으로, 거주 1주택자라면 보유세가 현행 2066만원→2027년 2476만원→2028년 2650만원 등으로 28.3% 늘어난다.

부산시 해운대구 중동 주상복합 단지 ‘엘시티’ 244㎡(공시가격 46억5800만원) 거주 1주택자도 보유세 부담이 같은 기간 3293만→4044만→4693만원 등으로 42.5% 뛴다.

이 같은 시뮬레이션 결과는 올해 공시가격을 기준으로 추산한 것으로, 향후 집값 변동이나 공시가격 현실화율 상향 등에 따라 실제 보유세 부담은 더욱 늘어날 가능성이 크다.

전문가들은 보유세 증가로 일부 고령층·다주택자 중심으로 매도 움직임이 나타날 수 있지만 서울 핵심지 고가 주택의 경우 자산 희소성과 가격 상승 기대감 탓에 세 부담 확대만으로 매물 매도에 나설 가능성은 높지 않다는 관측이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “서울 핵심지역은 일반 투자자산처럼 대체가 가능한 자산이 아니기 때문에 향후 가격 상승 기대가 높은 강남권 등은 세금 부담만으로 매도에 나설 가능성은 제한적”이라며 “오히려 실거주 전환이나 증여, 보유 유지 등을 선택하는 사례가 적지 않을 것으로 보인다”고 내다봤다.

아울러 수도권과 동일한 과세기준이 적용되는 지방 초고가 주택에 대해서는 별도의 세제 보완책이 필요하다는 의견도 나온다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “지방 부동산 경기가 상대적으로 부진한 상황임에도 지역이 아닌 주택가액을 기준으로 종부세 개편이 설계돼 지방 초고가 주택도 강남권과 동일한 세율 인상을 적용받게 됐다”며 “지방 1·2주택자에 대한 공정시장가액비율 완화나 지방 세컨드홈 특례 혜택 등 저가·중가 주택·다주택에 대해서 일부 완화 적용되지만, 가액 자체가 높은 지방 초고가 주택에는 완화된 혜택이 적용되는 점이 없어 지방 상황을 고려해 일부 완화 역시 고민해볼 필요가 있다”고 말했다.

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