“실거주 아니면 세금 폭탄” 한강벨트 전월세난에 기름 [2026 세제개편안]

정부는 부동산 세제개편안을 통해 ‘거주 목적’이 아닌 집의 세금을 큰 폭으로 높였다. 종합부동산세 기본 공제 기준을 공시가격 12억원에서 14억원(시가 20억원 수준)으로 높여 ‘중저가 실거주 1주택자’를 보호하는 한편, 다주택자는 물론 1주택자라도 거주하지 않으면 과세 되도록 설계했다.

4일 2026년 세제개편안에 따르면 1세대 1주택자 기준 종합부동산세 과세대상이 공시가 14억원으로 조정된다. 하지만 같은 1주택자라도 거주 하지 않으면 세 부담이 큰 폭으로 뛴다. 내년부터 세금을 매기는 기준인 과세표준을 깎아주는 기본공제가 비거주 1주택자는 공시가 9억원(현행 12억원)으로 줄기 때문이다.

이에 서울의 중산층 벨트인 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 일대 시세 20억원 초반 아파트 상당수가 내년부터 종부세 증세 대상에 대거 포함될 것으로 보인다. ‘거주 목적’이 아닌 집에 세금을 무겁게 매기면서 임대차 시장에 미칠 파급효과도 관심이 모아진다.

이미 서울 및 경기 일부 지역은 토지거래허가제 등 실거주 의무 부여로 전세 품귀 현상이 가속화되고 있다. 때문에 비거주 1주택자들이 종부세 부담으로 실거주를 택할 경우, 전월세난이 심화할 수 있다는 전망도 나온다.

특히 전월세 물량 감소에 따른 임대료 가격 상승의 압박은 외곽 지역보다 도심 지역에서 더 크게 나타날 수 있다는 의견도 제기된다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “외곽 지역은 갭투자 비중이 높아 다주택자가 주택을 매도하면 세입자가 이를 매수해 임차 수요가 같이 줄어드는 구조”라며 “이와 달리 도심 등 핵심지는 집주인이 절세를 위해 거주를 택할 경우, 임차 수요는 그대로인데 공급만 줄어들기 때문에 가격 압력을 더 크게 받을 수 있다”고 분석했다.

보유세 부담의 분산을 목적으로 한 임대료 가격의 상승 가능성도 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “종부세 부담 증가는 일부 임대시장에서 월세·반전세 전환이나 신규 임대로 상승과 같은 조세 전가 형태로 이어질 수 있다”면서 “동시에 전월세 물량 감소로 매매 전환 수요도 늘어, 외곽지역에서도 매물이 시장에 장기간 누적될 가능성은 크지 않다”고 내다봤다.

상생임대주택에 대한 특례조건(기한) 조정이나, 매입임대아파트에 대한 혜택 축소 역시 기존 주택을 매매 시장으로 유도하면서 임대차 매물을 감소시킬 수 있다.

정부는 조정대상지역 내 매입임대 아파트의 중과배제 기한을 2027년 12월31일 이전 양도분으로 한정하고 2028년 양도 분에 대해 중과·추과과세 세율을 완화하고 장특공제 우대를 축소하기로 했다. 상생임대주택 특례는 올해말 종료하고, 상생임대차계약 종료 후 1년내 양도하면 1세대 1주택 비과세·장기보유특별공제 거주요건(2년) 면제를 적용하기로 했다.

김효선 위원은 “매입임대 아파트에 대한 퇴로가 열렸지만 등록임대 중 아파트 물량은 제한적이라 모수 자체는 크지 않다”면서 “다만 매물화가 이뤄질 경우, 임대차시장에서는 임대료 인상 5% 상한을 적용받는 저렴한 임대주택이 사라지는 것이기 때문에 공급은 감소할 수 있다”고 말했다.

김희량·윤성현 기자