홈플러스·이마트·CJ공장까지 주택으로…강서 준공업지역 개발 ‘속도’ [부동산360]

[헤럴드경제=윤성현 기자] 서울시가 준공업지역을 주택 공급 가용지로 활용하는 가운데 강서구에서도 민간 개발 움직임이 본격화하고 있다. 홈플러스 가양점 개발 협의 등이 진행되면서 강서구는 가양·등촌·염창동 일대의 개발 방향과 기반시설을 권역 단위로 선제적으로 관리하는 방안 마련에 나섰다.

28일 서울시와 강서구 등에 따르면 서울시는 최근 ‘준공업지역 지구단위계획 수립 태스크포스(TF)’ 운영해 준공업지역 내 비주거용지의 공동주택 건립을 위한 전문가 회의 결과를 강서구 도시계획과에 전달했다.

강서구도 지난 4월부터 ‘준공업지역 일대 기반시설 통합관리방안 수립 용역’을 진행하고 있다. 강서구는 개별 사업마다 개발 시기와 규모가 다른 만큼 도로·보행·주차·공공기여·생활SOC 등이 제각각 조성되는 것을 막고, 부족한 기반시설과 사업 간 연계 방안을 함께 검토한다는 계획이다.

이 같은 움직임은 서울시의 준공업지역 규제 완화와 맞물려있다. 서울시는 지난해 3월 준공업지역에서 공동주택을 건립하기 위한 지구단위계획을 수립할 경우 상한용적률을 종전 250%에서 최대 400%까지 높였다. 부지면적 3000㎡ 이상은 공동주택 건립 시 지구단위계획을 수립하도록 기준도 명확히 했다. 산업·주거 복합개발이 가능한 부지의 면적 제한도 없앴다.

서울 준공업지역은 약 20㎢로 이 가운데 80% 이상이 영등포·구로·강서 등 서남권에 몰려 있다. 산업시설 이전 등으로 기존 기능이 약해진 부지에서 주거와 업무·산업시설을 함께 공급할 수 있도록 규제를 조정하면서 강서구 내 대형 비주거 부지의 향후 활용 방안에도 관심이 커지고 있다.

실제 가양동 홈플러스 가양점은 TF에서 공동주택으로 개발하는 방안이 검토되고 있다. 양천로 431에 위치한 이 부지는 약 1만1400㎡ 규모의 준공업지역으로, MDM그룹 계열 엠디엠플러스가 사업 시행자다. 엠디엠플러스는 올 하반기 서울시에 개발계획을 접수하는 것을 목표로 사업을 검토해왔다. 엠디엠플러스 관계자는 “서울시·강서구 등 관계기관과 공동주택 건립을 전제로 협의가 진행 중”이라며 “초기 단계로 주택 규모와 구체적인 개발 방식 등은 확정되지 않았다”고 말했다.

TF와 별개로 강서구 준공업지역 곳곳에서는 민간사업자들의 개발도 추진되고 있다. 이들 부지의 개발에 따라 향후 주택 공급이 확대될지도 관심사다.

인근 옛 이마트 가양점 부지에서는 개발계획 변경이 검토되고 있다. 가양동 449-19번지 일대 약 2만2900㎡ 규모로, 기존 이마트 건물을 철거한 뒤 지식산업센터를 건립하는 사업이 추진돼왔다. 최근에는 기존 계획을 변경해 약 600가구 규모의 주상복합을 조성하는 방안이 검토되고 있다.

가양동 옛 CJ공장 부지는 주거 전환이 한발 앞서 진행되고 있다. 서울시는 지난달 가양동 92-1번지 일대 지구단위계획 변경안을 수정가결했다. 기존 지식산업센터 예정 부지 1곳을 공동주택 부지로 변경해 약 960가구를 공급하고, 나머지 부지에는 지식산업센터와 업무·판매시설을 조성하는 내용이다. 준공업지역의 산업 기능을 일부 유지하면서 주거 기능을 추가하는 방식이다.

TJ미디어가 과거 본사와 공장으로 사용했던 등촌동 640-7·8 일대도 약 6900㎡ 규모의 준공업지역이다. TJ미디어는 2021년 본사를 마포구 상암동으로 이전했다. 현재 공동주택 개발이 구체화된 단계는 아니지만 대형 산업·업무시설 부지라는 점에서 향후 토지 이용 변화 여부가 주목된다.

정부에서도 별개로 지난 8월 13일 발표한 ‘주택 신속공급 방안’에서 서울 강서구 염창근린공원 훼손지 일대를 신규 공공택지 후보지에 포함하고 약 1000가구를 공급하겠다고 밝히면서 향후 일대 개발밀도가 높아질 가능성도 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “염창·가양 등 준공업지역은 한강변에 위치한 데다 마곡지구와 가깝고, 지하철 9호선을 통해 여의도까지 연결돼 직주근접성이 뛰어나다”며 “정부가 강조하는 수요자 선호도가 높은 지역의 주택 공급지로 활용할 여지가 크다”고 말했다.

고 교수는 이어 “비주거용지를 활용한 주택 공급은 민간 사업자의 협의가 필요한 만큼 사업성을 확보해주는 것이 중요하다”며 “기부채납 등 공공기여 부담을 과도하게 높이기보다 합리적으로 조정하고, 민간이 사업에 나설 수 있는 유인책을 마련해야 공급 속도를 높일 수 있다”고 설명했다.

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