본지·국민銀 시뮬레이션 결과 3월까지 완료해야 세부담 줄어

오는 4월부터 서울과 수도권, 세종시와 부산 등 조정대상지역 다주택자의 세부담이 높아지지만, 줄일 길이 없지는 않다. 부담부증여다. 특히 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입해 단기간 시세차익을 노리는 이른바 ‘갭투자’ 물건을 처리하는 데 효과적일 수 있다.

헤럴드경제가 원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장의 도움을 받아 2주택자가 본인이 거주하는 주택을 제외하고, 시가 14억원짜리 서울 강남구 A아파트를 3월31일 이전에 팔 경우와 4월1일 이후 매각할 경우, 같은 기간 증여를 하거나 부담부증여를 할 경우를 가상해 예상 세액을 뽑아 봤다. 이 아파트 매입시점은 12년 전, 매입가는 6억원으로 설정했다.

현 시세는 14억원 가량으로 양도차익이 8억원에 달한다. 양도세는 3월까지 판다면 2억1863만원, 4월로 넘어가면 4억1723만원이다. 매각을 서두르려면 가격을 낮춰야 할 수 있다. 절세에 따른 기회비용이다.

매매를 원치 않는다면 자녀에 증여하는 방법도 있다. 일반증여 한다면 증여세는 3억6100만원이다. 자녀에게 부과되는 취득세도 4800만원으로 세부담은 총 4억900만원이다.

4월이후 달라지는 세제에 일반 증여 세율 변동은 해당하지 않는다. 따라서 일반증여 세금은 4월이전이나 이후나 상관없이 4억원 이상 나온다.

집을 사면서 안고 있는 전세보증금 등 각종 부채까지 모두 증여하는 ‘부담부증여’ 방식이면 세금이 크게 줄어든다. 9억원 전세보증금이 물려 있다고 가정하면 증여세는 5억원(매매가에서 전세보증금 제외)에 대해서만 붙어 7600만원으로 줄어든다. 다만 9억원의 채무를 넘기는 데는 양도세가 따로 적용된다. 세 부담은 3월까지는 1억2936만원, 4월부터는 2억5380만원이 된다.

부담부증여를 활용한 방법은 양도차익이 많지 않은 경우 훨씬 유용하다. 예컨대 시가 14억원짜리 주택을 3년 전 13억원에 전세(보증금 9억원)를 끼고 샀다고 가정하자. 양도차익이 1억원밖에 안돼 3월까지 부담부증여로 넘길 경우 양도세는 887만원만 내면된다. 3월 이후엔 양도세 중과에 따라 1737만원을 내야한다. 증여세는 전세보증금을 제외한 5억원에 대해서만 붙어 7600만원이다. 취득세는 4300만원이다.

원종훈 세무팀장은 “당장 급매로 주택을 다른 사람에게 팔고 싶지 않을 때 부담부증여를 활용하면, 세금을 많이 줄일 수 있을 것”이라며 “특히 갭투자 등의 방법으로 최근 구입한 주택이 양도차익이 크지 않다면 절세 혜택은 더 많아 적극 고려하면 좋다”고 말했다.

박일한 기자/


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