[헤럴드경제TAPAS=윤현종 기자] 전세 살던 집이 경매로 나오는 계기는 아주 다양하다. 그런데 4월 현재, 아주 유력한 ‘경매 유형’이 떴다. 전세-매매가 차이(갭ㆍgap)가 적은 걸 이용해 집을 산 주인들. 내 명의 집은 몇 채씩인데 현금은 없는 그들. 소위 ‘갭투자자’의 집이다. 이런 집은 오르던 집값이 정체하거나 떨어지고, 전셋값도 내릴 때 위험해진다. 가령 3억짜리 전세가 2억 5000만원으로 떨어졌다면, 현금이 부족한 집주인은 계약 끝난 세입자에게 돌려줄 보증금도 모자라게 된다. 매매가 내려간 집이 잘 안 팔리는 건 덤이다. 서울도 불안하다. 부동산 114에 따르면 4월 들어 아파트값 상승폭은 크게 둔화했다. 전셋값 하락폭은 더 커졌다. 전세입자가 각별히 주의해야 할 시점이 다가왔다.

앞으로 6개월 ‘주목’ 현재 경기도 수원지방법원엔 갭투자 끝에 접수된 경매 사건이 59건이다. 동탄신도시 아파트다. 기록상 집주인은 임 모씨 1명. 모두 전세입자가 있는 집이다. 보증금은 평균 2억 4700만 원. 매매가 대비 전세가율은 80%수준이다. 주인이 집값 20%만 내고 매입했단 뜻이다. 갭투자다.

현재 시세를 조사해봤다. 59채 중 49채의 매매가는 1년 전보다 평균 1020만 원 떨어졌다. 59채 중 58채의 전셋값이 1년 전보다 평균 3520만 원 떨어졌다. 경매가 성사된 건도 드물다. 6일 현재 59채 중 56채가 취하 또는 기각됐다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 “이 물건들은 낙찰이 안 됐으니 경매를 통한 매각에 실패했다고 봐야 한다“고 평했다. 그는 덧붙였다. “갭투자자들이 작년 말∼올해 초 집을 팔았다면 돈 많이 벌었을 것이다. 하지만 지금은 전세가율 높은 곳 위주로 위기가 오고 있다. 이런 집들이 언제쯤 팔릴지, 또는 경매시장까지 넘어올지가 포인트다”

이 연구원은 그 시기를 약 6개월 뒤로 전망했다.

　 서울도 안전하진 않다　

서울 세입자는 갭투자 집주인 손아귀에서 안전할까. 불안한 곳이 몇몇 보인다. 전세가율 90%에 육박하는 아파트 단지. 이 가운데 실 매매가 대비 호가가 올라간 곳이다. 전세가율 높을수록 매매가와 차이가 적다. 소액으로 집을 살 수 있다. 현재 전세가율 높은 곳은 강남보단 강북이다. 부동산 114에 따르면 특히 성북구는 전세가율 상위 10개 단지 모두 매매 대비 전세가 수준이 89% 초과인 것으로 분석됐다. 광진구도 마찬가지다. 강북구 전세가율 상위 10개단지 중에선 7개가 89%를 넘겼다. 아울러 호가가 올랐다는 건 실제 가격보다 비싼 매물이 나와있단 의미다. 차익을 노린, 추가적인 갭투자 기대감(?)을 부풀게 할 가능성이 높다.

　 성북구 전세가율 데이터에 아파트 값 정보 애플리케이션 ‘호갱노노’의 호가 자료를 겹쳐봤다. 호갱노노가 제시한 호가는 최근 한 달 간 매물로 나온 집값 평균이다. 실거래가보다 호가 높은 단지는 전세가율 상위 10개 가운데 6개다. 평균 3460만 원 비쌌다. 또 하나. 새 입주 수요가 많은 곳도 조심해야 한다. 전셋값 떨어질 가능성이 높아서다. 길음동엔 1년 내 2352가구가 공급될 예정이다.

　 미리 준비하자 전세입자 대다수에게 전세금은 전재산이나 다름없다. 자칫 남에게 피해를 줄 수 있는 갭투자 집주인에 맞서 미리 준비해야 한다.

☞ ‘깨끗한’ 집을 찾는 게 제일 좋지만, 쉽지 않다. 요즘은 빚 안 낀 집을 찾는게 더 어렵다. 그래도 등기부를 떼 보고 빚이 집값 60% 미만인 곳을 잡자. 그래야 전세보증금 보장보험에 가입할 수 있다. 빚이 60% 넘게 낀 집은 보험가입 불가. SGI서울보증의 전세금보장신용보험은 집주인 동의 없어도 가입 가능. ☞ 전세 계약 하자마자 확정일자 받고 전입신고까지 하는 건 아무리 강조해도 지나치지 않다. 그냥 필수다.　/


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