-롯데쇼핑, 해당 점포 수익 대부분 임차료로 지불해야 -업계 “배당수익 높일수는 있지만…공모 부진 우려” [헤럴드경제=최준선ㆍ박로명 기자] 부동산 중심의 유통전략을 펼쳐왔던 롯데쇼핑이 최근 리츠 상장을 통한 자산 유동화에 본격적으로 나서고 있지만, 그 첫 단계인 ‘롯데백화점 강남점‘의 현물출자 가격을 두고 금융투자업계 내에서 고평가 우려가 나오고 있다. 자산가격 및 임대료가 높을수록 배당금도 많아지기 때문에 향후 투자자 모집에는 긍정적이겠지만, 해당 점포의 영업이익보다도 높은 임차료는 자칫 롯데쇼핑 측에 부담으로 작용할 수 있다는 설명이다.

14일 롯데쇼핑에 따르면, 최근 이 회사는 롯데백화점 강남점을 롯데부동산투자회사(이하 롯데리츠)에 4249억원에 현물출자하고 그 대신 롯데리츠의 신주를 취득하는 계약을 체결했다. 해당 계약은 이르면 이달 중순으로 예상되는 국토교통부의 롯데리츠 영업 인가 등을 거쳐 효력을 갖게 된다.

계획에 차질이 없을 경우, 롯데쇼핑은 오는 2030년까지 롯데리츠로부터 롯데백화점 강남점의 토지ㆍ건물을 빌려쓰고 대신 연간 226억원가량의 임차료를 지불하게 된다. 롯데리츠 입장에서 자본환원율(자산가치 대비 임대료 비율)은 5.3% 수준이다. 롯데리츠는 향후 롯데백화점 구리ㆍ광주ㆍ창원점, 롯데아울렛 대구율하ㆍ청주점, 롯데마트 의왕점 등을 추가로 현물출자 받을 계획으로, 이들 점포를 운영해 받는 임대료를 배당 재원으로 내세워 연내 상장에 나설 방침이다.

관건은 현물출자가 확정된 백화점 강남점의 자산가격이다. 유통업계에 알려진 강남점의 지난해 매출은 약 2774억원. 롯데쇼핑이 발표한 지난해 말 기준 국내 백화점 사업의 감가상각전영업이익(EBITDA) 마진율(총매출 대비)은 평균 8.5% 수준인데, 회사 평균 수준의 수익성을 냈다고 가정할 때 강남점의 EBITDA는 약 236억원 수준이다. 해당 점포를 빌려쓰는 데 지불하는 돈이 그 점포에서 벌어들이는 돈과 비슷한 셈이다.

금융투자업계의 한 관계자는 “롯데리츠 입장에서 보면 롯데쇼핑으로부터 넘겨 받은 자산이 비싸게 평가될수록 임대료 수익이 높아지기 때문에, 향후 투자자에게 높은 배당수익을 제시할 수 있다”며 “하지만 자산가격은 곧 공모가로 이어지기 때문에, 충분히 가격을 할인해 공모하지 않는 한 장기 배당매력보다는 단기 주가하락 우려가 클 수 있다”고 지적했다.

올해 상장을 추진했다가 무산된 홈플러스 리츠를 보더라도 예상 임대료는 EBITDA 규모보다 낮게 책정됐다. 리츠에 편입될 예정이었던 51개 점포의 1년간(2017년 3월~2018년 2월) 합산 EBITDA는 약 3580억원이었는데, 이들 점포를 빌려쓰는 데 들어가는 비용은 연간 2280억원 수준으로 더 적었다. 그럼에도 수요예측에서 ‘고평가’ 논란 끝에 상장을 철회하고 리츠를 해산했다.

다만 롯데백화점 강남점의 경우 부동산 가치와 이익창출력 간의 괴리가 큰 점포로 꼽혀, 다른 경쟁력 있는 점포가 얼마나 할인돼 리츠에 편입될지를 두고봐야 전체적인 고평가 여부를 판단할 수 있다는 전망도 나온다.