[헤럴드경제=박준규 기자] ‘커피 한 잔 값에 건물주가 되는 투자법’. 부동산투자신탁(리츠, REITs)을 흔히 수식하는 문구다. 적은 돈으로 대형 부동산자산에 투자해 수익을 거둘 수 있다는 ‘밝은면’을 강조한 말이다. 대형 부동산 자산에 접근하기 어려웠던 개인투자자들이 소액으로 투자할 수 있다는 건 리츠의 확실한 장점이다.

적절한 수익률과 안정성을 동시 추구하는 건 모두 투자자들의 바람이다. 특히 대세로 굳어진 저금리 국면에, 코로나19 창궐로 올해 경제 전반에 불확실성이란 먹구름이 끼면서 투자처에 대한 고민은 더 커졌다. 공모리츠는 그런 투자자들의 목마름을 해소해주는 투자처로 각광받으며, 지난해 투자열풍이 불었다.

▶리츠의 매력 = 리츠는 투자자들로부터 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 증권, 채권에 투자한 뒤 투자과실을 나누는(배당) 투자 상품이다.

국내에선 지난 2001년 ‘부동산투자회사법’이 제정되며 토대가 마련됐다. IMF 외환위기를 통과하며 시장에 매물로 나온 부동산 자산의 유동화를 촉진하려는 목적이 있었다. 국내 최초의 리츠는 2001년 12월 설립된 교보메리츠퍼스트CR리츠다.

한동안 리츠는 제한된 투자자들만 참가하는 ‘사모’ 형태 위주로 나왔다. 2012년까지 71개였던 리츠는 부동산시장이 활황을 맞은 2014년 이후 크게 늘었다. 지난해 말 254개까지 늘었다. 굴리는 자산은 50조원을 넘어섰다. 지난해 말 기준 국내 부동산펀드 설정액(98조3000여억원)의 절반 정도다.

현재 주식시장에 상장돼 일반투자자들도 돈을 넣을 수 있는 리츠는 7개다. 부동산펀드 투자와 주식 투자의 요소를 모두 갖췄다는 특징 때문에 주가 수익률과 배당 수익을 모두 기대할 수 있다.

특히 배당은 투자자들이 꼽는 1순위 장점이다. 상장리츠는 원칙적으로 시장상황에 영향을 받지 않고 충분한 배당을 목표로 삼는다. 매년 수익금의 90% 이상(단, 자기관리리츠는 50%)을 의무적으로 배당해야 한다. 최근 주요 공모리츠의 시가배당률은 4~6% 수준이다.

이런 매력들이 부각되자 지난해 10월 한국거래소에 상장된 롯데리츠는 상장 첫날에만 공모가(5000원)보다 30%가 뛴 6500원으로 거래를 마쳤다.

▶투자에 앞서 따져볼 것들 = 전문가들은 리츠의 화려한 장점에 가려진 민낯을 살펴볼 것을 주문한다.

우선 각 리츠의 투자자산(오피스빌딩·주택·리테일시설·물류시설·호텔·복합형)에 대한 이해가 전제되어야 한다. 리츠는 배당이 이뤄지는 까닭에 일반 주식보다 상대적으로 변동성이 낮다. 다만 부동산 임대시장 경기에 따라 주가(수익성)가 타격을 입을 수 있다는 점을 고려해야 한다.

현재 주식시장에 상장된 주요 리츠들은, 대형 상업용 부동산의 임대료 수익이 주가와 배당으로 이어진다. 전반적인 경기 전망이 좋아야 꾸준한 임대수익을 기대할 수 있다.

일례로 롯데리츠는 롯데백화점과 롯데마트, 롯데아울렛 10곳을 자산으로 담았다. 유통업체의 활황이 이어진다면 임대수익이 높겠지만, 시장 상황에 침체하면 그 여파가 고스란히 주가에 반영된다.

작년 마지막 거래일에 6160원에 거래됐던 롯데리츠는 지난 5일 5400원대로 주가가 떨어졌다. 이랜드리테일 계열의 뉴코아 점포에 투자하는 이리츠코크렙 주가도 6800원에서 5900원으로 떨어졌다.

▶운용사의 역량도 살펴라 = 현재 주식시장에 상장된 7개 리츠의 투자자산 대부분은 오피스와 상업시설이다. 우량 부동산 자산에 투자하는 리츠는 1개(에이리츠)에 불과하다. 주택임대를 기반으로 한 리츠는 안정성이나 수익의 지속성이 높은 편이지만, 일반투자자 입장에선 아직 충분한 선택권이 주어지지 않았다.

리츠는 운용상의 변화, 시장상황에 따른 대응이 어렵다는 약점도 갖고 있다.

운용사의 부동산 자산 운용능력도 따져봐야 한다. 현재는 대형 금융사와 기업들이 주도적으로 내놓은 공모리츠가 많지만, 앞으로 시장 규모가 커지면 중소형 운용사들도 활발히 리츠를 내놓을 수 있다.

정부는 올해 리츠에 세제 혜택을 부여하기로 했다. 공모리츠와 부동산펀드에 3년간 투자한 개인(5000만원 한도)의 배당소득을 분리과세하고 세율도 14%에서 9%로 낮추는 걸 골자로 한다. 이런 인센티브를 제공하는 건 저금리로 시중에 넘치는 부동자금을 부동산 간접투자로 유인하기 위해서다.

한 증권사 리츠부문 관계자는 “부동산 자산의 핵심은 매각가 차이에서 발생하는 자본수익인데 임대운영 중심의 리츠 모델은 한국 여건에 어울리지 않은 측면도 있다”며 “리츠가 투자하는 부동산 대상물의 경기전망을 검토해야 한다”고 말했다.