[PB 절세칼럼] 주택의 생애별 세금

우리는 모두 ‘내 집 마련’을 꿈꾸며 살아간다. 특히 집을 ‘소유’하는 것에 대한 열망이 대단한 나라에 살고 있는 한 무주택자를 면하기 위해 앞으로도 치열하게 살아갈 것이다. 지피지기면 백전백승이다. 주택을 이미 갖고 있는 사람이든 가지려고 하는 사람이든 부동산 전쟁에서 살아남으려면 최소한 내가 주택을 보유할 때 부담해야 하는 세금이 어느정도 인지를 정확하게 파악할 필요가 있다. 지금부터 주택을 취득해서 양도하기까지 주택의 생애 주기별 세금을 따라가보자.

# 주택 취득

주택을 취득하는 시점에 부과되는 취득세는 주택의 규모와 가액에 따라 1~3% 사이에서 결정돼 왔다. 그러나 2020년 8월 12일에 세법이 개정되면서 조정대상지역 소재 주택을 취득함으로써 1세대 2주택이 되는 경우 8%, 1세대 3주택이 되는 경우에는 12%의 세율을 적용받는다. 기존 세율의 3~4배 수준의 급격한 세율상승으로 다주택자로 가는 길은 한층 더 험난해졌다.

다만, 이사 등의 목적으로 일시적 2주택에 해당하는 경우에는 기존 1~3%의 세율을 적용받는다. 이 때 신규로 주택을 취득한 시점부터 1년 내 종전 주택을 처분해야 하는데, 종전주택과 신규주택 중 어느 하나가 조정대상지역에 소재하지 않는 경우에는 3년 내 종전 주택을 처분하면 된다.

# 주택 보유

주택을 보유하고 있는 중에도 세금은 계속해서 부과된다. 보유 중 발생되는 세금에는 재산세와 종합부동산세가 있는데 과세기준일(6월1일) 현재 해당 주택을 소유하고 있는 자에게 과세 된다. 종합부동산세는 주택의 보유 수와 주택의 소재지에 따라 다음과 같이 세율이 세분돼 있다.

종합부동산세는 취득세와 양도소득세와는 달리 일시적 2주택자에 대한 배려가 없다. 일시적으로 2주택이 된 경우에도 6월1일 현재 2주택자에 해당하는 경우에는 중과세율을 적용 받으니 주의가 필요하다.

# 주택 양도

주택을 양도하는 마지막 순간에 부과되는 세금을 양도소득세라고 한다. 이는 양도차익에 대해 일정비율로 부과된다. 1세대 1주택자의 경우 비과세 및 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있어 적은 세금으로 주택을 처분할 수 있다. 하지만 주택을 여러 채 보유한 경우 보유 주택의 수에 따라 10%, 20% (21년 6월 1일 이후 20%, 30%)의 추가세율이 붙는다. 또한 다주택자에게는 비과세 및 장기보유특별공제가 적용되지 않으므로 차익의 상당부분을 세금으로 납부해야 한다.

다만 소득세법에서도 종전의 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 신규 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전주택을 양도하고 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하는 경우에는 예외적으로 양도소득세 비과세 혜택을 주고 있다.