25일부터 전매제한 규제지역 확대 작년 7월 서울 임대수익률 5%이하 입지·타깃층·실거주수요 공략해야

지난 25일부터 전매제한 규정이 강화되면서 오피스텔 투자는 공급증가ㆍ금리상승에 이어 규제강화까지 ‘3중고’에 맞닥뜨리게 됐다.

오피스텔 전매제한은 기존 수도권 투기과열지구에서 조정대상지역과 수도권 외 투기과열지구까지 확대됐다. 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 전역과 경기도 과천시, 분당구, 세종시, 대구 수성구이며 조정대상지역은 투기과열지구에 성남시, 하남시, 고양시, 광명시, 남양주시, 동탄2신도시, 세종시, 부산의 7개구다.

그동안 오피스텔은 비교적 소액으로 투자가 가능하단 점에서 수익형 부동산 투자의 첫 관문 역할을 해왔다. 그만큼 거주 목적보다는 투자목적으로 분양이 이뤄졌다. 일정 기간 거래를 할 수 없는 투자상품은 그만큼 위험을 떠안아야 한다는 것을 의미한다.

공급과잉도 부담이다. 부동산114에 따르면 올해 전국 오피스텔 입주물량은 약 8만실에 달한다. 2004년 9만여실 이후 최대물량이다. 이 가운데 경기도에 3만5000실이 몰렸으며 서울에도 약 1만2700실이 새로 생긴다. 공실은 수익형 부동산에 치명적이다. 시세차익을 기대하기 힘든 오피스텔에 자칫 임대인을 찾지 못해 빈 채로 방치하면 고스란히 손실을 감당해야 한다.

적절한 수요가 뒷받침된다 해도 금융비용과 관리비 등 각종 추가비용을 감안하면 오피스텔 투자 매력도는 떨어진다. KB부동산이 조사한 서울의 오피스텔 임대 수익률은 지난해 7월 5% 아래로 떨어진 뒤 줄곧 하향세를 걷고 있다. 반면 시중 금리는 줄곧 상승하고 있다. 대출을 많이 끼고 투자하는 오피스텔 특성상 수익률 하락과 금융비용 상승은 투자자에게 두 배의 부담을 주고 있다.

전문가들은 전매 제한을 감안해 장기적인 관점에서 입지별, 타깃 수요층별 맞춤형 투자를 당부하고 있다. 또 최근엔 급격한 아파트 가격 상승 탓에 거주 목적으로 오피스텔에 대한 관심이 높아진 만큼 실거주 수요를 공략할 수 있다면 비교적 안정적인 투자처로 볼 수 있다.

양지영 R&C연구소장은 “오피스텔은 수익형 투자상품이라 단기 투자보다는 앞으로 수익 가능성에 초점을 맞춰야 한다”며 “기대 수요가 많더라도 예정된 공급이 얼마나 되는지 꼼꼼하게 따져봐야 한다”고 강조했다.

김우영 기자/


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